房贷还款期选25年还是30年?(5)
2017-06-20 17:51:01
来源:星星生活

如果房产打算长期持有的话,房贷还款期选25年还是30年就要重新比较。以加拿大某个大银行的房贷利率为例:

5年期固定贷款(fixed rate),房贷还款期(Amortization)25年的利率是2.49%,

房贷还款期(Amortization)30年的利率是2.59%,

长期持有,这个“长期”一般指至少10年,那假设5年期之后更新贷款时25年和30年还款期的利差还是0.1的话,简化计算如表格中所示。

从表格中可以看到:100万的贷款,25年房贷还款期比30年房贷还款期每月多供款$484,在10年的合同期内累计多供款$58,053,得到的回报就是10年累计少付利息$17,679,少付利息就相当于赚的钱,就是回报。10年累计多供款的数学平均投入时间是5年,所以年均回报率就是6.09%。

1个10年期的投资的年均单利回报只有6%,跟房地产的长期投资的回报率比起来,实在太低了。尤其是房地产投资的现金流非常重要,另外5年后更新贷款时,银行对还款期25年和30年的利率未必会有歧视政策了,从这几点上来说,如果准备长期持有房产,在房贷还款期25年和30年的贷款利率的差别只有0.1%的情况下,应该选择30年还款期。

还是这个例子,如果单单计算5年合同期,25年房贷还款期比30年房贷还款期每月多供款的年均回报率是9.38%。也不算是太高,只有HELOC的额度很充足的话(而且要保证随后这些年都很充足),或者几年内有把握Refinance (重新贷款)加按的话,25年房贷还款期才可以考虑。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)
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