接上期

(四)传承阶段：

这部分税务处理适用于一辈人离开历史舞台，将资产传承给下一代。这个阶段非常关键。如果不谨慎处理，这将会成为个人一生交税最多的一年，一生辛辛苦苦的积蓄充入国库，为他人做嫁衣裳。因为死人是不会爬起来为自己申诉的。如果夫妻均过世，在过世前没有将自住房赠与或卖于子女(即完成过户更名)或子女自己已有自住房，则老夫妻的所有房产视同按当时的市场价格(market value)被处置，增值部分的50%作为资本增值税并入个人应税所得按个人收入的边际税率交税。

●资本增值税(Capital Gain Tax)：

同处置阶段资本增值税。

●遗产认证费(Probate Fee)：

安省目前没有遗产税，但是有遗产认证程序。如果当事人没有设立遗嘱讲明过世后的财产分配，或遗嘱有争议，房产便会被拨入死亡信托(Estate)，变成遗产房，要拖延一、两年才完成整个卖房程序，法庭才分钱给有资格的后人。

进入Estate的资产要收遗产认证费(probate fee)。所有列在遗嘱中的财产，都要缴付遗产认证费。(这里只讨论房产。)安省的遗产认证费是按照：首5万遗产的认证费按照5万的0.5%收取，超过部分按照超过部分价值的1.5%来收取。父母和子女的联名房产可以规避遗产认证费。

总结：

好了，小编来总结一下，看来买好房子只是万里长征第一步，路漫漫其修远兮。任何阶段的税务我们谨当作购房或卖房成本来处理。还是一句话，用文中的例子，数字说话。文中例子显示：

买房阶段：

(1) 净HST支出(HST减去HST退税)+ Closing费用+土地转让税三项主要支出差不多占到整个房价的7.7%～13.3%不等。

持有阶段：

(1)    以Toronto为例，房产税一年是政府评估的房产价值的0.75%，如果持有10年就相当于交了房价的7.5%，持有20年就相当于交了房价的15%。

(2)    租金收入这个case by case。如果投资房整栋用于出租，相对高昂的房价，每年租金净收入估计可以占到房价的0.3-1.5%。这部分税收每年可达房价的0.1-0.75%。租赁10年又是一个房价的7.5%，而租赁20年又是一个房价的15%。

处置阶段：

(1)    这部分端看房产处置的增值部分。前几年房市大好的时候，很多房产处置了净交税25%左右。

传承阶段：

(1)    资本增值税同上。

(2)    遗产认证费视同房产价值的1.5%，有一栋投资房算一栋投资房，如果你有10栋投资房呢？

你就全加起来算算吧，买一个房子，这辈子花在它上面的税，是房产价值的多少？60%？70%？80%？唉，要不为什么说，税收是宇宙第一attrition，钱就是这么一点一点从你我的口袋中漏掉的呢。不算不知道，一算吓一跳吧。

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