贷款重组成功后想到的
2017-11-14 16:35:38
来源:星星生活

最近几年,多伦多房价大涨,越来越多的房主可以把手里的房子跟银行贷款重组(Refinance) 即加按去增加贷款。Refinance 真办成了,新问题也出来了,最近我的一个房产投资伙伴在Refinance批准后,去银行签字的路上,想到了相应的问题,马上给我打电话询问。

我觉得其中2个问题比较有代表性,很多初级房产投资者都或多或少曾经有这样的疑问,所以把我的回复重新整理一下,跟读者分享。

Refinance 出来的钱还不是自己的钱吧?用的话不得付利息吗,那这么做合算吗?

土旺回复:没错,银行的Refinance (如果是HELOC的话)只是给出一个借款的信用额度,如果使用的话,一定会产生利息,因为这确实不是自己的钱,而是借来的钱。

所以关键要看通过Refinance借到的钱是去干什么用的,才能决定是否合算。如果是把借出来的钱都拿来吃喝玩乐了,豪华旅游、买好车、买游艇都超前消费、花光挥霍掉了,抱着这种目的去Refinance 确实不值得称道、不合算,从家庭开支平衡的角度来说是有点危险了。

上述不合算的前提是指像本地那些寅吃卯粮的老外那样把Refinance借到的钱基本都消费出去了,但这种情况对我们中国人来说根本对不上号,尤其是对于中年以上的国人,这种虚拟假设根本没有意义。

实际上,我们中国人在Refinance 成功后(这相当于个人净资产即个人财富增加的一种认可),应该大力鼓励借出其中一部分钱去消费,去改善生活,去享受生活,别成天想着攒钱、攒钱,攒到钱就买房,而且没完没了地买房。

但我也明白我在这呼吁就是白呼吁,老祖宗传下来的文化已经根深蒂固了,我们这一代人是改变不了了的,所以只能顺势而为了。以中国人的保守性格,通过Refinance 借到的钱,要不就不用,用的话基本都是为挣钱而用,例如做生意、炒股票、投资房产等等。而在各种融资渠道中,只有房贷利息是最低的,所以做生意、炒股票或投资房产等需要钱的话,通过Refinance 借出来钱是最合算的。

相对来说,多伦多这种国际大都市,移民、留学生越来越多,长期看房价必涨无疑,所以通过Refinance 借出来钱去投资房子是非常稳妥的(只要别投那些坑人的房产),尤其是中国人还这么保守,只要具体战术操作得当,根本无需担心,通过Refinance 去用钱挣钱是聪明之举!

都说加拿大的个人税很高,如果一直这样Refinance下去,会不会有可能将来卖房子的时候,还完贷款剩下的钱都不够交这个房产的增值税了?即到时候会不会卖完房子还得往里面倒贴钱?

土旺回复:这个问题是更多人问的,钱还没挣到呢,就开始有了富人的烦恼,替富人分忧了。其实这是典型的纸上谈兵,杞人忧天。房地产投资的信息不对称在这个问题上显露无疑。

有的投资房产好多年,已经持有好几个房子的投资者(例如我的这个投资伙伴认识的一个老外投资者),在这上面也是稀里糊涂的,一切凭想象,这种人其实还属于初级投资者,所以也一直没有做大。

这个问题只需要小学2年级的算术水平就有答案了,但是很多人就停留在空谈上,不会静下心花10分钟具体算一下,以致以讹传讹。

因为这个算术问题太简单了,我就不在这里演算了。理论上来说,最高税率46%一半的23%比Refinance 剩的20%大,增值部分无穷大的话;或者增值不是很多,但按照LTV 90%或95%做Refinance 的话,到时卖完房子真可能不够交税,但这完全是理论上的。

真正实践中,一方面,房产增值很大部分后,LTV 80% 做Refinance 很难做出来。增值不多时,LTV 按90%或95%做Refinance的话,本身现在政府对这方面限制的越来越严,很难操作成功。但即使能做到,按我一直的说法,这是“败家子”的做法,费用太高了,中国人这么聪明哪会这么浪费钱,实在这么做了也不会马上卖房子的。

另一方面,投资房如果真是增值很多的话,当然应该等着当年收入不多的那年再卖房了,这是最起码的合理避税。如果真是当年收入十几万的情况下,还要交几十万房产增值税的话,那这往往是为了要挣更多的钱,交税当然不是问题。

最关键的是,几次Refinance出来的钱,只要其中大部分钱滚动投资到别的房子中去,这么多年下来,肯定也都增值了,即使多次被Refinance的房子卖掉时不够交税(可能性1%),但整体的房产投资绝对是赚大钱了。

所以很简单:是想真拥有一回富人的烦恼,还是宁可甘心当穷人少交税?

本人在多伦多有多年房产投资的实战经验,对房地产市场进行了系统的理论数据分析,并对多伦多房市有独到看法,先后投资买了不少房子,并仍在继续大力扩张。如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412,Email:Canada54321@gmail.com,博客:http://tuwang.51blog.ca,微信:milogood

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