房地产的信息不对称(下)
2017-11-29 17:01:32
来源:星星生活

接上期:

3. 如果是有贷款的,由于有银行的参与,委托手续非常麻烦,一般都要求在交割的时候本人亲自到律师楼签字。即贷款银行不接受《授权委托书》(Power of Attorney, 简称POA),买家人又过不来,怎么办?

现在从中国过来买房的人越来越多,很多人看完房、签完合同、交完定金后,哪有那么多时间非得等到2、3个月后交房时候再离开多伦多,其实只要信息足够的话,这种问题根本不是问题,很容易解决。

4. 如果人从来没来过加拿大,想在多伦多贷款买房,从买房到最终交接,买家都不过来,是肯定不可以的。

这要看具体情况具体分析,很多情况都是可以做到行的通的,即国外买家(例如中国买家),只是通过孩子或者朋友把关看房,到最后贷款交接,买家从头到尾都不用来加拿大,是不难办到的。

5. 对于非居民售房,在交割前需要先支付一个估计的资本利得税,金额等于资本利得的25%。税局规定非居民在出售物业交割后十天之内必须向税局申请一份“清税证书(Clearance Certificate)”,获得合规证书的前提是要支付资本利得的25%的税款。

在有的网上看到,该清税证书的英文都拼错了。这段话讲的很容易让人误解,几年前我看过网上一篇文章更过分,说非居民出售加拿大的物业的时候,如果没有“清税证书(Clearance Certificate)”,一定要提前预交总房价的25%的钱给律师,律师才能把该房产交易完成。

按字面理解就是假如房子当初是60万买的,35%首付只要21万就可以买下这个房子。多年后房子按100万卖掉的时候,要另外准备成交价的25%即25万(如果卖200万,得准备50万)的现金给律师,然后该房产才能交易成功。

真要是有这么吓人的规定的话,没有外国人敢在加拿大买房了。这本来是一个很简单的律师代扣税款的规定,被蹩脚地翻译的完全走样了,严重背离事实,把不了解情况的想在加拿大买房的非居民都吓跑了。

其实即使加拿大居民,除了自住房以外的房产,在卖出时如果有净增值也一样要交税,当年如果其他收入高的话,投资房的资本利得交的税并不比非居民交的税少多少。所以对于非居民的这个税务规定没什么大不了的,“清税证书(Clearance Certificate)”就是走个程序了,请个会计师很容易就办好。

6.关于以公司名义买房,还是以个人名义买房,用公司名义买房申请贷款难度更大,程序也更复杂,……相对以个人的名义申请,一般来说更难。利率还是商业贷款的利率,比房贷利率高不少。

很多情况并不是这样的,用公司名义买房申请贷款并没有那么复杂,只要熟悉流程,可以很顺利地操作,首付和贷款利率跟以个人名义买房的首付和贷款利率没有区别。

我这里只是随便举了几个房地产信息不对称性的例子,其他的例子还有很多很多,例如有的人短期倒腾房子大赚了一笔,但因为现在税务局对房产交易查的越来越严,不得不如实报税。可是他最开始买房时候没有通盘考虑,无人指点,棋错一着,以致最后要多交将近10万块的税,实在可惜。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)
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