漫谈房地产投资的风险与回报(上)
2017-12-06 19:16:22
来源:星星生活

–兼与基金、股票、期货、期权、外汇投资之风险与回报的对比

稍接触过投资的人都明白,要投资就肯定有风险。低风险低回报,高风险高回报,这基本上是一个亘古不变的铁定规律。但是如果我们从一个相对长的时间里和一个大的统计基数上来考察一下各种投资产品的风险及回报率,从整体平均上来看,对普通、非专业投资人士操作投资活动而言,我们可以得到以下的结论:

房地产投资是中低风险,高回报;

基金是中等风险,低回报;

股票是高风险,低回报;

期货、期权、外汇是超高风险,中低回报;

银行储蓄是零风险,负回报(利息低于通货膨胀,所以钱在贬值)。

上面说的回报都是指的“平均”而言,个例不在讨论范围。如果你观察一下自己周围的亲戚、同事、朋友的长期投资结果,就不难理解我上面的总结。在本地论坛上,亦早有人将其归之为二八规律:“炒房子80%赚钱,20%赔钱;炒股票20%赚钱,80%赔钱”。

前些年,华尔街的投资界出了个红人李禄。据说他偶然听了巴菲特的演讲,醍醐灌顶后逐渐学习掌握了股票投资的真谛。他成功后,2010年受邀在哥伦比亚大学演讲时曾说过这么一段话,颇为精彩:“……如果你有这方面(指股票投资)的才能和气质,这是一个精彩的游戏。如果你没有的话,我劝你不要去,因为你会受到伤害。这就是华尔街的作为:他们不创造什么,只是把金钱移来移去。”

我很欣赏他的这个总结,股票投资是个转移金钱的游戏,不是普通人能做好的,对老百姓来说,炒股票就像是赌博,赚钱的概率早被提前算计好了。

期货、期权、外汇投资就基本不用说了,其可让你一夜暴富,也可以让你立马破产跳楼。做这些投资的普通人,98%以上都会被淘汰出局,而且大部分人都是伤痕累累败下阵来的。好不容易出来个自称“每周百分之一回报”,并且公开演练炒外汇赚大钱,鼓噪一时的“华人巴菲特”,最终还是自己将这个游戏的谜底揭穿了,他的神话也就随之破灭了。

股市高风险的很大一个原因是其类似于赌场,它的内部是有做庄的。普通老百姓是散户,散户和庄家永远是利益相背,势不两立的死对头。庄家一直在用尽心机吓唬欺骗、百般忽悠,想尽办法把散户的钱“折腾”到自己手里,按李禄的话说就是“把金钱移来”。另外,庄家还经常有内幕消息。所以散户炒股永远处于劣势,科学地说,散户炒股赢钱的概率比赌场赢钱的概率还低不少。

期货、期权、外汇其实很多也都是有庄家在“控制”,跟不对就会被整“死”。

而房地产投资(尤其是在国家中心的大都市里面投资)一直是一个很稳健的投资活动。这里面严格来说也有庄家,那就是政府和中央银行,他们控制了地产投资的走向和盈亏方向标,但他们的行为依据是国内市场和整个国家经济发展,并非为某个个人或利益集团赚钱。

我们普通房产投资人虽然是散户,但在这里散户与庄家是基本坐在一条船上的,利益一致,荣辱与共。因为房地产业是一个国家的重要经济支柱,它在整个国民经济中所占的比例很大。如果一个国家的房产业欣欣向荣,这个国家的经济一定是繁荣向上的,这样,执政党的位置就会稳当些。一旦房地产萎靡不振,整体经济肯定会被拖累,这样,执政党就会面临换届压力。

当然理论上来说,作为庄家,政府可以很容易地将我们这些勤奋努力,有余钱暂时不去享受,又敢于承担风险的散户房产投资者整垮、搞破产。例如急速加息,出台严厉的不利于购房投资的政策等,但如果广大投资房产的散户都完蛋了,老百姓们奔走相告千万别买房子了,房价必然就会持续下跌。房产开发商建的楼盘没人买,开发一个项目赔一个。房产业的萎缩势必引起其他相关行业的下滑,例如建材,装修和家具业,间接影响的行业会更多,失业率当然也会升高,那整体经济一定是一团糟。没人愿意看到这样的结果,如果这样的话,政府换届,总理、银行行长卷铺盖回家也就是指日可待的事情了。

所以实际情况是,来了一个百年一遇的金融危机,政府和中央银行就得出台一个百年一遇的低利息来应对。因为政府的职责本来就是保障国家经济的可持续发展和国民生活的安稳,这样,房产投资人也因而得益,不致损失太大。金融危机后,美国政府还在拼命保那些本来就根本没有承担市场风险能力,根本不应该来投资房产的没什么收入的阿猫阿狗们。原因就是如果一个地方的房地产全面崩溃,会直接导致这个地方的经济整体下滑,社会会极不安定。所以政府不得不来收拾这个烂摊子。从这个意义上来讲,政府同房主们(也包括房产投资人)是坐在同一条板凳上的。

最近半年,多伦多房价之所以下跌,那是因为之前涨的太猛了,30年一遇的暴涨之后就应该有个回调,这样才能确保房地产长期的稳健发展,房地产投资的风险也随之大大降低了。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412; 647-772-2168,Email:Canada54321@gmail.com; 微信:milogood

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