漫谈房地产投资的风险与回报(中)
2017-12-14 11:44:16
来源:星星生活

——兼与基金、股票、期货、期权、外汇投资之风险与回报的对比

房地产投资,股票投资和期货、期权、外汇投资在出现了风险和危机后,投资人有多少时间去应对是很不同的。

相对来说,房地产投资是一种中长期的投资行为。如果你房贷30年,那么你的房产投资的风险就拉大到了30年。在此期间,即使房价中间下跌了几年(此时卖房不是好时机),个人家庭财务状况又出现严重问题,投资的房子又意外出现了很大的负现金流(例如突然空租一段,不小心碰到烂房客或者必须花些钱维护房子),几种不利因素同时出现,房产投资才会出现亏损的可能。其实这几种不利因素同时出现的可能性很低,尤其是在国际性的大都市里,一般是房价跌了房租反而上涨。

即使不利因素出现了甚至几种同时出现,你只要不是那种寅吃卯粮、平时没有任何积蓄的人(这种人本来就不适合投资房产),都有相对充足的时间 C 1年或者几年时间 – 来琢磨对策,调整投资策略并采取措施(例如分租增加租金收入,个人多方融资,主动同贷款银行协商减付、缓付月付款等等)去应对。从这点上来说,华人最适合投资房产。

炒股票要求投资人在股市出现风云时必须在几天、几小时、甚至几分钟内马上决断并立即采取动作,该割肉就得割。几年前有位曾经在美国银行证券公司做过副总裁的人士,写文章谈论美国目前的股市不是“牛市”,也不是“熊市”,而是“狼市”。文章里面说到:随着各种电脑程序交易的运用,比如最大的高速交易系统CHI-X一天可进行超过15万笔的交易,大大减少了华尔街各个投行的交易成本,提高了利润。但这种高速交易系统却让散户股民无路可走。

别说散户股民了,就连使用这种系统速度较慢的中小金融机构,胜算的几率也越来越低。难怪人们将现在的股市比作为“狼市”,因为现在的证券交易市场,越来越像非洲的原始森林 – 弱肉强食。在这里掌控资源、垄断信息、拥有内幕消息的就是狼,而既无内幕消息,又无权,更无操控权的普通散户t是任人宰割的羊而已。随着人工智能在股市上的应用,弱肉强食以后将愈演愈烈。

炒期货、炒期权、炒外汇则更是需要投资人在几秒钟时间内当机立断地作出决定,或保或抛。千钧一发之时,成败在此一举。这种风险是普通人难于应付得了的,尤其是那些实力并不雄厚的个体投资人,在心理上也难于承受这种可能由于决策上的一线之差所带来的投资后果上的天壤之别。因炒股、炒期货失败而跳楼的例子中外都有,比比皆是。

在土旺看来,房地产投资中运用房贷来作为投资杠杆,你所付的利息中的很大一部分相当于给你的房产投资买了保险。这样,30 年房贷还款期就极大地降低了房产投资的风险,即多伦多的房产投资是30年的风险。

也许人们会说,房地产是长线投资,股票也可以作为长线来投资啊。是的,但即使做股票长线投资,其风险也同样比房产投资要大,尤其是与在国际性大城市里投资房产的风险来比,例如在多伦多这样一个具备成熟的的资本主义体系的集经济中心、金融中心、商业中心、综合性工业中心的国际性大都市里面投资房产的风险来对比。

人们都熟悉的曾经红极一时的美国著名能源巨人安然和百年老店的投资银行雷曼兄弟。这些大公司倒闭后的股票清零,使多多少少的美国股票持有人顷刻间一生积蓄的财富化为乌有!根本没有翻盘的机会了!这种例子很多,可美国的经济还是照样正常运转,绝大部分老百姓还是照样正常过日子,整体上社会经济秩序还是运转如常。而如果纽约的房价突然大跌一半,那美国的社会经济秩序恐怕就未必会正常运转了,即这种国际性大都市房价大跌的可能性非常非常小。

所以,土旺一直坚信在国际性大都市投资房地产(只要操作得当、战术正确)绝对是极低风险,很高回报。例如,在9.11 恐怖袭击之后,纽约的房价也并没跌多少,就是美国2008年爆发金融危机以来,美国各地的房产业一路下跌,惨不忍睹。尤其是一些单一经济的城市,经济危机爆发以来它的房价已经跌去了80%至90%,佛罗里达的房价跌到了难以置信的历史低点。这对当地经济和普通百姓来说是一种灾难,但从整个美国经济来说,并没有很大的影响,这是一种市场经济体制下的产业结构的调整。现在不少美国中西部城市的净人口在持续减少,当地房价也是一跌再跌,,但这并不影响美国整体经济、整个社会正常运转。

可是同样在美国,2008年那场百年一遇的金融危机并导致了全球经济危机的危机发源地 – 纽约的房市并没有像美国大部分地区那样受到那么巨大的影响。金融危机之后,纽约大都会地区房价的跌幅不是太大,然后只用了几年时间就全部收复失地,随后又继续上涨,再创新高。其中主要原因,同纽约的国际大都市的地位脱不了干系。纽约不仅是美国乃至整个世界的金融中心,经济中心,同时也是一个移民蜂拥而至的大都市。这样一个特殊的地位,使其在美国房产业一片萧条,房价直线下跌的情况下,仍能超然而立,房价保持基本稳定,说明了在国际性大都市投资房地产的风险是相当的低。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412; 647-772-2168,Email:Canada54321@gmail.com; 微信:milogood

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