漫谈房地产投资的风险与回报(下)
2017-12-20 15:49:43
来源:星星生活

——兼与基金、股票、期货、期权、外汇投资之风险与回报的对比

同样道理,加拿大曾经数一数二的大企业、大公司如北电、加航等等破产或者重组后,它们的股票变成废纸,但加拿大的经济生活还照样正常运转,绝大多数老百姓还是照样正常过日子,整体上社会经济秩序并没有受到多少影响。

但想象一下,如果加拿大的经济中心、金融中心 – 多伦多的房价突然下跌一半,那将会对整个加拿大的经济和社会带来多么大的负面影响,整个国家的国民经济会因此而严重倒退,社会将剧烈动荡,大家手里的那些股票、基金肯定都缩水好几倍了,很多都会破产清零了。土旺相信除非多伦多发生了极其恐怖的的大规模严重灾难性事件,这样的事情是不可能发生的。所以多伦多房价大跌的概率远远小于本地任何一支股票(包括银行股)清零的概率。

也是同理,如果加拿大的某些行业整体倒闭,例如汽车行业的工厂全部倒闭,导致汽车城温莎变成了死城,当地房价一泻千里,但对加拿大整体社会经济无痛大痒。即使如果出现了替代石油的低成本能源,那卡尔加里的房价可能会大跌90%;或者旅游城市温哥华因为某些原因房价大跌50%,相信加拿大的经济并不会因此而受很大的影响,它还会照样正常运转。但如果多伦多的房价大跌50%,其对加拿大的经济影响就会是灾难性的,加拿大政府绝对不会坐视不管的。所以出现多伦多房价大跌的这种可能性的概率绝对是非常小的。

2010年,一位本地犹太老律师同我讲述了他亲历的一段难于理喻的真实的投资故事。这位七十多岁的老人,2007年时在多伦多花了几万块钱当定金买了个Condo楼花,准备Condo建成后自己downsize住进去。

2008年时看到美国房价大幅下滑,多伦多的房地产市场也受影响在摇摇欲坠,就“自以为聪明”(这是他的原话)地把当时自住的House赶快抛售了,拿到手50多万现金。因为2007年买的Condo楼花还差一两年才建好,这么多钱闲着也是闲着,当时看到美国股市跌得很惨,“机会来了”,把50多万元加了margin(相当于股票投资的杠杆)买了两个他认为十分可靠的美国最大的保险公司AIG和美国最大的银行的股票。可是人算不如天算,金融危机愈演愈烈,AIG几近倒闭,老人的股票被迫平仓,一生积蓄顿时化为乌有!

到了2010年初,3年前买的Condo楼花建成了,可自己再无钱去付剩余的房款或者首付,结果当初交的几万块定金也打了水飘,不得不和女朋友租公寓住。老人当然悔恨不已,但投资是没有后悔药的。世界在变,老的观念和概念不能再当座右铭了。

其实,即使是所谓专业人士投资股票、期货、期权之类的,也未必个个能赚钱。夸夸其谈、纸上谈兵、照本宣科是一回事,真刀真枪地到市场上厮杀一番能否凯旋而归又是另外一回事。大家看看那些由高级专业人士操作的基金,很多过去这些年的涨幅连同时期的股票指数的涨幅都赶不上。美国华尔街这个世界级精英荟萃的地方硬是弄出来一个百年一遇的金融危机,水平可见一斑,绝不止是贪婪能解释通的。

所以,相比较股票、期货、期权、炒外汇,在国际性大都市例如多伦多投资房地产,风险要小多了。 而且,房地产投资有杠杆在里面,放大后的回报率远超过股票指数的增幅。同时,房地产投资杠杆的风险远远小于股票杠杆的风险,很少有人做股票长线投资时用杠杆的,而“长线”会大幅地降低投资风险。上例那位犹太老律师在买公认非常“稳健安全”的股票时只是用了一倍的杠杆,最后导致血本无归,这种例子其实很多很多。

只要多伦多不遭到核弹袭击、发生大面积核污染或者前所未有的天灾使得多伦多不再适合人类生存,或者加拿大不出现很大的人祸,例如被侵略或者发生类似苏联、古巴的社会主义革命,我认为在多伦多投资房产是非常安全的,同时若再加上滚动投资,从长远来看回报相当惊人。

当然作为房产投资者,你还得操作得当:选对区域和房型,有能力搞定贷款,注意合理出租,管理好房客(例如房客不在房内种大麻),保证资金链不断等等。能做到这些,那投资失败的几率是非常非常低的,可以说投资风险极低,而回报相当高。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412; 647-772-2168,Email:Canada54321@gmail.com; 微信:milogood

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