投资理念决定成败
2018-03-05 16:41:45
来源:星星生活

我跟客人谈论房产投资时,经常能听到一种投资房产的理论:不在乎房产升值,房子只要能正常租出去,租金覆盖所有费用就可以,等20几年后贷款还清了,自己白得一个房子,这个房产投资就是成功的。

持这种理论的投资者普遍是一些准备长期持有Condo 或带管理费的Townhouse 的投资者,不在乎以后管理费会越涨越高,把坚持20几年还清贷款作为首要及终极目标。似乎把贷款还清就给自己积累了很大一笔财富,退休养老就差不多够了。

笼统一听,二三十万的贷款付清了,这可是一笔巨款啊,似乎这个投资肯定很合算,但我相信很少有人具体算过投资回报率到底有多少。

这里我就来简单算一下,不在乎房产升值,25年后把房贷还清了,最终预估的投资回报率是多少呢?

把房贷尽快还清作为金科玉律的投资者往往都希望少贷款,多付首付,所以第一种情况是首付35%,25年后房贷还清了,假设房子每年升值1%,最终投资回报翻了将近2倍。

2倍回报听起来不错,但这是跨度25年的长期投资啊,折合复利年回报率才2.7%,略高于加拿大的平均通货膨胀率2.2%。就是说折腾了半辈子的一个大投资,最终平均回报率才比通货膨胀率高一点,这个投资合算吗?

再形象点说,假设初始投资20万,25年后回报194%,连本带利得到59万,但扣除25年通货膨胀,那时候的59万只相当于今天的34万。其实政府公布的通货膨胀率有些不科学,最重要的房价增长居然不包含在内,如果通货膨胀率包含了房价增长,25年后在多伦多的59万还不如今天的20万在多伦多的购买力呢。

就是说在多伦多如果投资错房子,25年就白折腾了!

也就是说如果投资理念不对,买房子最终赚不了几个钱,今天的20万25年后扣除通货膨胀大约只增长到34万左右(粗略的估算),严格来说,这还是挣到些钱了,肯定比存银行强多了,这倒是毋庸置疑的。

银行的存款利率低于通货膨胀,今天的20万如果一直存银行,25年后扣除通货膨胀估计只相当于今天的14万,如果再把房价增长的因素考虑进去的话,一直存银行的20万在25年后的购买力估计只相当于今天6万左右在多伦多的购买力。

所以我绝对坚信在多伦多购买房产是一个很好的投资方式,但既然已经跨出去了这一步要投资房子,就应该仔细考虑一下房产投资的具体方式方法和战略战术即投资理念,因为最后结果可能会很大不同。

不想多贷款,把房贷还清做为第一要素的话, 投资20万在25年后扣除通货膨胀只增长到34万左右,那时退休的话,这34万并不是太多,财富积累的很一般,连小康都没达到,所以投资理念太保守的话,到退休也还没有脱贫(当然看怎么定义这个“贫”了)。

如果首付25%,最开始可能会有一点账面负现金流,但坚持25年把贷款还清的话,最终投资回报翻了将近2.5倍,折合复利年回报率为3.7%,比通货膨胀率高一些。形象点说,初始投资20万的话,25年后回报246%,连本带利得到69万,扣除25年通货膨胀,那时候的69万相当于今天的40万,投资回报还算凑乎吧。

那如果改变投资理念,把房产投资的重心首先放在升值上,不在乎出租有账面负现金流,因为净值现金流还是正的(尤其现在利率低,正的比例更大,所以根本不用担心),房贷还款期拉长到30年,最终预估的投资回报率,请见下表。

25年后房贷虽然还没付清,但最终投资回报翻了7到14倍(能不能翻这么多倍,我另文详谈)。

形象点说,假设初始投资20万,25年后回报750% ~ 1400%,连本带利得到170到300万,扣除通货膨胀,相当于今天的100到170万,这才是一个成功的投资!这才叫挣大钱(当然是对于工薪阶层而言),真正达到了积累财富的目的,到时退休无忧矣。

所以投资理念的不同,决定了最终结局的巨大差别!

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪)如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412; 647-772-2168,Email:Canada54321@gmail.com; 微信:milogood

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