从税务角度看房产投资的优势(下)
2018-03-28 12:23:51
来源:星星生活

问题2: Refinance是可以让你提前使用或享用你的capital gain,利息抵扣房租收入或CCA办法都不能回避capital gain所带来的tax obligation. 到年老的时候即使没有任何其它的收入,只要随便卖一套物业,实现的capital gain估计就有30万到50万甚至更大,50%算作当年的收入交所得税,CRA的收入是非常可观的!No offensive,只是大家都有投资房产的爱好,想和你探讨下,我做的时间比你还长,这个问题一直在困扰。我现在每年在动态的买卖换房,就相当于把长期capital gain逐年分割开来实现,好处是让capital gain分摊到每年少额交税(税率低)同时在这个过程中优化手上持有的物业,坏处是交易成本过高。

土旺回复: capital gain那是挣到钱才要交税的,即使某年capital gain 1百万,50%就是五十万算作当年的收入交所得税,现在加拿大最高税率是53%,综合来说一般最多25万交税给政府,至少75万即至少75% 的房产净增值全部进了自己腰包,对普通工薪阶层来说,也算挣到大钱了吧?

实际操作来说,投资房或者放在公司名下,或者在夫妻两人共有名下,现在我们还基本算年轻力壮或者是年中力壮,怎么地每年都会有好几万的收入,每年缴税很容易达到30% 以上的边际税率,这时候卖投资房交capital gain 的税是最亏的了。还不如等到年老退休了,某年几乎没什么收入时卖投资房,capital gain 可以少交不少税。

举例来说:某房变现后有30万的capital gain,当年需交税。capital gain 的50% 即15万作为当年个人收入交税,如果该房产在夫妻名下,每人分一半7.5万加入当年的个人收入一起报税,如果该人当年已有其他收入例如工资收入5万,按照网上一个公开的计算加拿大个人所得税的网站的计算结果:

5万收入需交税$9,027,

7.5万加上5万就是12.5万,12.5万收入则需交税$37,904,即5万之上的7.5万交了 $28,877 的税。

而如果该年其他收入为0的话,7.5万的投资收入仅需交税$16,929,两者相差$11,948。

夫妻俩加一起的话,如当年分别有其他收入5万的话,30万的capital gain需交税$57,754,剩余$24.2万为税后收入,也算不错了。

而如果当年收入均为0的话,30万的capital gain 需交税$33,858,剩余26.6万全部心安理得地放入个人腰包。两者相差$23,896,即在夫妻俩当年收入都为5万时,比当年零收入会多交$23,896 的税;或者说在当年零收入时卖投资房,比当年夫妻分别5万收入时可以合理避税$23,896。

结果显而易见,就是从房产投资的避税角度讲,房产应该长期持有,最好等退休后再卖。更何况买卖一次房产,交易成本太高,损耗太大,费时费力,提心吊胆好容易挣的那点钱,让政府和买卖交易分走一大部分。从社会和谐的角度来说,倒是对社会做了不少贡献,制造了多余的GDP,为政府和社会创造了财富。但从生意角度来说,属于省了小头(所谓眼前省了点税),亏了大头(投资回报被交易成本吃了很大一部分,严重制约了投资回报率)。

另外就是频繁的卖房子,手头总是只有几个房子的话,就无法实现房产投资的扩张,挣不到大钱。具体看看实际情况就知道,从2010年到2016年,很多人把House 早卖一年,就少赚10万,自以为是的想卖在高点,其实就是瞎折腾。

虽然多伦多房价跌了,但现在贷款也难了,之前卖了房子的现在想再贷款买房也很难了。多伦多的房子,其实用不了多少时间,房价就会恢复过来,然后继续上涨。

所以还不如长期持有房产,升值或净值达到一定额度就通过Refinance(重新贷款)变现出来,一部分钱可以拿出来吃喝玩乐旅游享受一下,剩余钱再投资下一个房子,周而复始,通过滚动投资实现规模扩张,快速积累财富。

以上内容仅供参考,若需要具体的税务建议,请咨询合格的会计师。但是关于房地产投资的建议,那就不是仅供参考了,土旺敢负百分之百的责任,敢保证我推荐的投资房在合理规划下,以后肯定挣钱。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪

如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412; 647-772-2168,Email:Canada54321@gmail.com; 微信:milogood

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