首付是借的之投资回报率
2018-05-30 14:16:53
来源:星星生活

我在以前举办的一次房地产投资讲座中,谈到投资房子的投资回报率,给听众简单算了一笔账。在买房首付20% ~ 25%的情况下,房价如果每年平均增长5% ~ 6%,通过房贷的杠杆作用,该项投资的投资回报率就可以达到每年平均20%左右。

当时有位听众提出了这样一个问题:如果首付款也是借的,那这种情况下的投资回报率会是多少?我听后心里暗笑,你算问对人了,我这么多年投资房子就一直是这么干的,首付都是借的之投资回报率,我已经算过很多遍了。只是绝大多数华人都非常保守,都不愿意多借钱,银行给的低息房贷都希望借的越少越好,更何况首付的钱还要去借,这样干的话,很多人是要“疯”掉的,所以我的讲座或者文章很少谈论这个话题。

对于已经有了自住房,自住房本身又有了一定净值(Equity)的情况下,通过申请房屋抵押授信(Home Secured Line of Credit)来借钱做投资房的首付是最普通、最基本的做法,比较容易,这样借钱买房不算本事。这种情况下算投资回报率,角度不同,可以有两种算法,差别很大,限于篇幅,暂不讨论。

这里我专门探讨一下购买自住房,很多首付还是借的的情况的投资回报率,包括购买投资房,很多首付是通过别的渠道借的(房屋抵押授信额度不够的情况下)的投资回报率。

以我前几年写的一篇“马前炮”的文章为例,那年我帮一个客人买的自住房,当时首付款很多都是从银行借的。这个客人本来与人合租一个公寓,每月分摊的房租费是650元,眼看着每个月白白扔掉这笔钱挺可惜的,在我的大势分析和现金流计算分析下,决定买房。

我帮这位客人多方努力,想办法各种渠道从银行借钱,凑够了首付款的大部分,买了一个将近70万的独立屋。房子总共有7个房间,她自己住一间,其余六间都用来出租,可得租金收入2900元,如果她本人住的那个房间也用来出租的话,每月租金总收入可达3400元。房子月供加上地税、水电气和保险等费用差不多要每月2900元,首付款的借款利息大概每月1000元(利率大约6% ~ 7%),加起来每月的供房支出大约3900元。

也就是说,借的首付加上房贷买下这个房子分租,负现金流是每月500元,和原来花钱租房相比,她每月再多付500元左右,就可以“空手套白狼”拥有一栋属于自己的价值将近70万的房子了。这个负现金流还只是表面负现金流,因为房贷月供中平均每月含的本金大约是950元,扣除表面负现金流500元,100%借款投资这个房子的每月净值正现金流大约是450元,所以我这几年一直说多伦多买房比租房合算。

如果只算以房养房靠租金收入的投资回报率,即使首付都是借的,每月的表面负现金流是投入的钱(通过某些贷款产品,每月再投入的钱还可大大减少),几年后通过积累房贷本金挣到的钱,毛投资回报率仍可以达到100%。但因为投入的钱不多,这个100%回报率实际上意义不大。

我一贯强调,投资房子最主要是挣将来房产的升值,这才是真正的大头,尤其是多伦多这种国际大都市,不动产长期看必然大涨。以上面例子,买房首付只投入一两万,每月负现金流再投入500元,几年后可以不用继续投入(很容易实现),房价即使每年平均3% ~ 5%的增幅,十年后,该房的投资回报率绝对可达到1000% 以上,即10倍回报以上,这对工薪阶层来说绝对是一生中最大的财富!

我第二年初写这篇文章介绍这个真实投资案例时,当时就公开说这是我该年初放的“马前跑”,“等着N年后的实践检验”。不到3年过去,该独立屋已经涨了超过30万,1000%投资回报率已经提前实现,后来又做了重新贷款(Refinance) 继续多借钱,乘胜追击,扩大战果。而这位客人还继续干着朝九晚五的一份普通工作,很明显,靠着这种打工工作,干一辈子能攒下几个30多万来?所以眼光绝对比勤奋努力重要的多的多!

感谢安省政府一年前出台政策打压了多伦多的房价,买房的机会又来了,能不能抓住这个机会当然还是得靠眼光和财商。

我也知道本文的例子是一个比较极端的例子,大部分人不敢承担这么大风险,买房100%的钱都是借的,听起来压力好大。但对于很多买房(不管自住还是投资)首付还不够的人士可以开拓一下思路,别总想着光靠省吃俭用这一条道走到黑,要想着别的融资渠道。

以这种方式投资房子,虽然月供负担及管理分租可能会使生活品质稍有下降,但是有一个自己的房子,生活有了盼头,奋斗有了目标,这会带给我们积极的人生态度,光凭这一点,首付基本是借的去投资买房就值得。至于具体操作上,包括怎样融资,怎样控制各种风险,肯定需要找有经验的人指导才行,但前提是自己的心理要过了那道不敢借钱的“坎”。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪) 如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412; 647-772-2168,Email:Canada54321@gmail.com; 微信:milogood

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