接上期：要知道，投资者对地产市场的看法不一，无论看涨还是看跌，土地投资都蕴含着巨大商机，只要城市在发展、在扩张、人口在膨胀，土地投资就有前途。多伦多市区内部官方规划的修正和调整，土地用途的Rezoning,都蕴含极大的商业机会；一个能翻建的地块和一个不能翻建的地块，一个能分隔的地块和一个不能分隔的地块，一个能建低密度房屋的地块和一个能建中高密度房屋的地块，其价格都是天壤之别的。真正好的地块并不会在市场上公开发售，需要有人脉和资源的的经纪帮买家去寻找和说服卖家拿出来卖。所以，找对经纪人对于买地开发而言无疑是非常重要的。

有许多投资人连基本的常识都不具备就开始投资了，一些地产经纪人也缺乏相关的知识就为客人服务都是很危险的：加拿大的发展是从分田地开始，整片的荒地被整齐分割开来，或封或卖地变成了当初新大陆探险者的私田。200多年来，每个城市的规划对每块地的用途要求都很详细，比如是用于商业、农用、住宅，还是工业、公园等很多类别。如果买了一块农田想盖高楼，买了一处旧宅子想翻盖成新的等；如果居民想在自己的物业上进行大型改造工程，就需要查看当地市政府规划《附例》。对比是否存在冲突，否则的话就要申请修改一些规划。比如原来的农用地想变成住宅用地，原来规定盖低楼房的土地想盖高楼等。这些都需要向市政府提出更改规划的申请，也叫做rezoning

在私人住宅改建方面，一般老房屋周围都有很多树木。这就将新房屋局限在一定范围内，要想扩大面积就涉及移走或者砍掉树木，这同样也需要改变规划。因为每个市政府都已经把所有土地上住宅大小、道路、绿地、树木等做了详细规定，大的改动就需要变更规划。另外，对于高层公寓项目花费的时间往往是漫长的，从买下地到盖好一般都需要5年左右或者更多年时间。

熟悉房地产开发经营的行家们都知道，土地升值是赚钱的关键。在加拿大，毎块土地都有其”最佳用途”(Highest And Best Use) ，而且，在不同时间点，某块土地的最佳用途是可以变更的，这就是赚钱的机会。当然，这种变更可不是土地拥有者想怎么变就怎么变，更不是想什么时候变就什么时候变，一切变更都要跟随政府的官方计划(Official Plan)。做为土地买家，如何买到有用途变更可能性和升值潜力的土地，这就是学问了。

在加拿大做项目改规划是一件复杂又容易的事情。复杂在需要花很多时间去和社区居民、市议员沟通，向他们解释项目对周边生活的影响，比如高楼产生的阴影覆盖附近街道太多的面积，或挡住附近的居民享受阳光，高层建筑导致路口变成风口等，都需要细致地加以分析考量。因此，在上百人的社区民众听証会上接受质疑据理力争，是投资方要习惯的事情。说容易的话，那就是整个过程都是在桌面上进行的，没有私下潜规则。因为你可以说服市议员，但是他也不敢违背民意，因此大家都按照政策规则做事，这样就会减少很多麻烦。

另外绿化带（Green Belt），这个绿色带像一个发卡镶嵌在大多伦多地区外围地带。

川克米指出，这些绿色保护区是大多伦多地区居民饮水的发源地，因此政府要善加保护，禁止那裡进行大的开发。从地图上看，有很多村镇处于这个绿色保护区内，因此这些村镇规模的扩大和发展受到严格限制，即便是私人土地也不能随意大规模开发，或者说隻能点开发而不能面开发。这就意味著，你即便买下这样一块地，受政策限制未来也不会有很大商机，坐等什麽也等不到。按照《规划法》第17条规定，每个城市都有一个官方规划，该规划由市议会审议通过，是一个城市未来发展的蓝图，一般来说需要展望未来30年的发展前景。包括城市哪些部分是用来修建民用独立住宅，哪些地方是工业区、公园和办公区、零售商业区、社区服务中心等。城市规划也是构建一个城市框架的依据，比如给排水系统、道路交通等如何部排，如何既保証发展又保护环境等。《规划法》第34条规定每个城市有自己的规划附例，是一个法律性的政策文件。用于规定具体范围的土地用途，规定土地开发建设的具体要求等细节。。

肖郎建议有意向投资的人们，刚开始从小项目做起，逐步积累经验。对于规划变更之类的工作，从来不是一个人战斗可以成功的。需要有熟悉城市发展政策的顾问，需要了解当地环境的专家。投资地产需要搞好两个关系。一个是和当地市议员的关系，这个完全是桌面的关系，虽无需潜规则但要取得他们的支持，才能与社区居民有更好的互动。其次，要与当地银行和私人借款机构有良好的合作，没有银行的支持，单靠发展商自有资金就要求门槛很高。

变更中寻商机

很多投资者都把眼光聚焦在高档消费人群上，修建豪华公寓和住宅。多伦多建筑规划设计专家川克米建议，不妨把目光投向出租公寓楼（Apartment）上。他表示，目前高层豪华公寓显然是已趋饱和，有人甚至认为已形成泡沫。很多年轻人到多伦多连一个最基本的居所都买不起，因此公寓市场租卖都遇到阻力。所以，有发展商开始建造用于出租的公寓，所有权归发展商，以较低的价格向居民出租。他还建议投资人多学习政府政策，在变化中找商机。比如他指出安省建筑条例（Code）可能会做调整，木建筑限高由原来的3-4层，会提高到7层。如果实施，因为木材料便宜很多，发展商就能在成本上有所降低，在购置土地的时候就会把这个因素考虑进去

作者：肖郎；更多资讯请咨询：647-515-1111；416-618-7886