房产投资是普通人积累百万财富的最佳捷径
2018-08-08 16:31:37
来源:星星生活

我多年前就写了这篇文章,到今天2018年,多伦多房地产刚好赶上低谷,现在正是买进捡漏的好时候。所以本文对于很多感兴趣投资房产的人士仍然具有很重要的参考意义,甚至是指导意义。现在稍微修改补充几点,重登出来。

对于普通投资者来说,房地产投资的最大魅力在于有贷款这个杠杆来放大回报,而同时它的投资风险可以拉长为30年的风险(只要是投资得当的话)。在国际大都市长线投资房产,属于很低风险,极高回报的投资,我很早以前的文章《漫谈房地产投资的风险与回报,兼与其它投资产品之风险与回报的对比》专门写了上、中、下3篇谈论这个话题(详见我的博客)。

多伦多作为一个移民持续涌入的国际大都市,尤其是来的新移民、留学生越来越有钱,多伦多房价10年20年长线看涨,是毋庸置疑的。从多伦多过去60年以及其他的发达资本主义国家的国际大都市过去几十年的房价增长曲线来看,房价普遍每隔10-15年增长一倍。所以如果多伦多15年后房价翻一番,首付只投入20%的话,借助贷款的杠杆,投资回报率很容易达到500%(如果首付25%,那15年后投资回报率就是400%)。

如果中间每隔几年把升值的部分通过refinance (重新贷款)变现出来再滚动投资进去,15年后的投资回报率远超过1000%。当然前提是敢不敢贷款,没有贷款融资这个杠杆永远挣不到大钱,所有的商业公司及企业也一样。

虽然个别基金或者股票15年投资回报率可以达到百分之几百,但这种都是高风险基金或者高风险股票,高风险意味着这个投资也可能多年后亏蚀殆尽甚至血本无归,普通工薪阶层人士绝不敢孤注一掷把10万、20万积蓄全部投资到某个高风险的基金或者股票上面,而都是“鸡蛋放在不同篮子里”,分散买入各种基金、股票,高风险的基金股票最多敢买一点赌一下而已,最后平均回报率也就是最多每年10%左右甚至不到,某个投了几千块买的股票即使15年后翻了10倍,但影响不了整体,一辈子还是个穷人,远远没达到财富自由的地步。

而在多伦多这种国际大都市投资房产,属于低风险投资,普通工薪阶层人士完全可以花(甚至借)10万、20万甚至50万做首付投资房产,向积累百万财富努力,争取财富自由,改变一生命运。

经过最近大半年的房价调整,多伦多的房地产市场的租售比恢复到了很合理的比值(虽然贷款利率上涨了一点,但仍处于几十年的低点),好于温哥华、悉尼、纽约、香港、北京、上海等国际大城市,租售比是规避房地产投资风险很关键的一个数据,再有一个最关键的因素是location (地点)了。多伦多吸引过来的各国有钱人越来越多,房市相当有潜力。所以在多伦多投资房产,投资人亏(指房价暂时下跌)能亏的起(有房客帮供着房子,贷款越来越少),赢就一片海阔天空(而且赢的几率是非常非常大的),百万财富很容易积累起来。

从目前多伦多乃至全球的各种信息综合来看,随后几年,大多伦多房价止跌回升的机会成本远大于继续下跌的机会成本。我过去这些年一直公开著文敢言,有理有据大力看涨多伦多楼市,引来无数多伦多房市看跌派的反驳、嘲讽甚至谩骂。事实胜于雄辩,那些坐井观天、自以为是、夸夸其谈、纸上谈兵、照本宣科、闭门造车的人士包括所谓“专家”们永远都是穷人。

过去这些年很多想等着多伦多房价再降一降而没有出手的人士都错过了一次次很好的投资机会,所以任何的投资,想timing (适时选择)市场,找最低点买入永远都是很难做到的事情,机会稍纵即逝,该买房时就要敢于出手。

多伦多的平均房价经过这次回调后,结合整个大环境来说,已经回到稳健增长的步伐。中国大城市的房价早走到多伦多的前头了,多伦多有这么多中国移民及留学生,而且会越来越多,中国的高房价肯定对多伦多的房价有个“蝴蝶效应”。再加上物价上涨、通货膨胀因素,多伦多的房价继续上涨,15年后增长100%(某些潜力区的房子10年增长100%)是很理性的预计分析。

人就活一辈子,相信对于绝大部分中年国移来说,也就剩15到20年可以“施展折腾”的时间,在好区长线投资房产永远都是一个很赚钱的投资。不信,5年后咱们回头再看。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪) 如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412; 647-772-2168,Email:Canada54321@gmail.com; 微信:milogood

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