要现金流还是要升值
2018-08-21 12:30:23
来源:星星生活

投资房产在多伦多的华人中已经成为茶余饭后的热门话题了。

应该投资什么样的房子?在哪里投?从我这些年跟客人的交流中,感觉大家在房产投资的问题上还是普遍保守,总是过于关注现金流的问题。如果仅仅从现金流的角度考虑,大多伦多的房子比不上周边的小镇,也比不上美国的小城市。但是,过去十年在多伦多投资过房产的人,特别是那些懂得利用贷款放大杠杆的人,肯定也知道,大多伦多房产尤其是好区的投资收益,远远超过多伦多周边小镇和美国小地方的收益。

这是一个如何看待现金流的问题。很多西人的房产投资理论,更适合西人的情况,对我们华人实际上是水土不服,他们过分强调现金流,是因为老外超前消费,寅吃卯粮,根本没有积蓄,普遍月光族,即使年薪十万也攒不下几个钱,稍有点风吹草动就资金周转不灵,抗风险能力极弱,贷款买个自住房都有风险,更何况再借钱买投资房,所以对于西人投资房产,正现金流是异乎寻常的重要。但对于勤俭持家、量入为出的华人来说,现金流并不是个大问题。华人抗风险能力较强,在投资房产的问题上应该适当大胆一些。

有的朋友就是一直听着西人的房产投资理论,过去这些年在多伦多不换自住房,在多伦多周边小镇买了不少小房子,现金流看起来是不错,但这么多年下来,房价都没涨很多。现在才想着自住房换大房子,在多伦多好区买个很旧的房子都一百多万了,那么多小房子的现金流加一起都远远赶不上这个多伦多旧房子的升值,实际上这些年不都白投资、白忙乎了吗。

多伦多这个华人聚居的国际大都市,每年都有大量的富裕移民和留学生持续涌入。在这样的大都市投资房产,应该更多考虑的是升值空间,而非现金流。

而且现在在多伦多投资房产,现金流的情况并不很糟糕。因为贷款利率还是比较低的,账面负现金流并不严重,即使考虑很差的情况,空置率,维修费,委托别人管理房产导致出现一些负现金流,但净值现金流仍然还可观,就当是买RRSP了。华人信用好,资金周转很容易,只要战术上操作得当,不蛮干,充分利用资本主义优越性,没什么正现金流根本不是问题。考虑到时间换空间这一重要因素,在有升值潜力的多伦多投资房产才是低风险,高收益!

当然了,买投资房出租的话,就涉及到房屋的修缮维护、与租户打交道等等,不是每个投资人都适合干这个,人各有所长各有所短嘛。如果自己没有动手能力和管理能力,可以委托专业的物业代管人来处理琐碎繁杂的房产事务,投资并不意味着非要自己打理。

请人管理当然要花钱,那现金流就更不能保证了,这也不是什么难题。现在有些物业代管人能提供服务,专门为现金流不佳的房产设计推出,比如,代管人与投资人签订承包协议,在房屋最开始出租时,物业代管费暂不结算,甚至房屋维修费也暂时不用房主出,只有以后房产升值或者出售赚钱后才需付物业代管费和维修费。这样,物业代管人会更尽心打理房子,投资人也无须担心负现金流的问题,房产投资人真正做到高枕无忧。如果有朋友有这方面的需求,具体可以咨询土旺。
作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪) 如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412; 647-772-2168,Email:Canada54321@gmail.com; 微信:milogood

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