净资产最关键
2018-11-21 12:32:08
来源:星星生活

上次我提到过网上的一篇文章《北漂夫妇十年拼搏买5套房后得抑郁症》,主人公张丽红虽然房产投资是成功的,积累了普通工薪阶层靠一辈子攒钱也买不起的房产,但是她觉得并没有从这些房子中得到什么快乐:“还贷压力压的人喘不上气来,2008年国际金融危机我遭遇裁员,在家闲了一年,每天提心吊胆,为一个月几万元的贷款发愁”,还说什么“其实不过是想在这个城市里抓住一点安全感,中国人最朴素的想法,还是小农意识,觉得有一块属于自己的地方就安全了,然而并不是这样。”

其实她只说对了一半,她是小农意识没错(而且是非常小农),但这不是因为她买了房,而是因为她没有真正的把买房看成是一项投资,没有一个净资产的概念。

假设她没有把省吃俭用的钱投到房产上,而是用来创业,那么她所经营的公司肯定有一盘净资产的账,也就是财务上必须有的资产负债表,英文叫“BALANCE SHEET”。如果她善于经营,所发展的业务和房价一样蒸蒸日上,那这个资产负债表上的净资产,英文叫“EQUITY”,就会越来越多,代表了她的财富越来越多。

现在的情况不过是她没有把钱投在机器厂房原材料上,而是投到了固定资产 – 房子上,却因此不把房产投资看成是生意,光盯着房贷和那点利息,忽略了净资产这个赚钱最关键的问题,这不是典型的小农意识是什么?

个人的房产投资其实就是一盘生意,所以把它放在做生意的角度来看,那它的资产负债和其他生意的资产负债没什么区别,唯一不同的可能是成本利润率比其他一般行业高不少。既然是生意,那就得跟其他行业一样算净资产,净资产是企业的总资产减去总负债的金额,房产这盘生意的净资产简单点说就是房产目前的市值减去房贷。这位主人公在北京拥有了五套房,按照北京目前的市值,减去她目前还没还清的一百多万房贷,那她所拥有的净资产估计不下一两千万人民币。

只要净资产足够多,负债多少其实都问题不大,做生意本来就是借鸡生蛋,不然世界上哪还会有金融这个行当。金融就是会做生意的人把不会做生意的人手里的钱都借过来,以钱生钱,用赚到的钱还债,然后不断的借钱还钱,财富就像雪球一样越滚越大。就连苹果这样的世界龙头企业都不例外,苹果公司的现金储备有几十个亿,可是它连给股东的分红都是利用借贷筹资来解决,不是人家非借不可,这叫经营战略,现金储备越多表示优良资产越多,企业就越有投资价值,那是上市公司的游戏规则。

中国内地暴富的那群做生意的人,没有几个是没有负债的,福布斯排行榜上的巨富们,没有一个不欠银行钱的,无论他们持有的是生产型公司、高科技公司还是房产物业,只要资产的市值远大于负债,就是财富的象征。

为负债偿还的利息是为了把资产保持住,同时继续把资产增值扩大,不管负债有多少,只要足量净资产摆在那里,根本用不着睡不着觉。当然,也不是借的钱越多就越好,利息要控制在可承受范围内,会计学上借款利息叫做财务成本,既然是成本,那当然是越小越好。只要是净资产的预期增长超过借钱的利息成本,并且净资产足够多可以融资借到更多的钱的话,欠的钱根本没必要着急还,而相反应该尽量慢点还。所以大公司的CEO、董事长也不是那么容易做的,这位在北京有五套房还得抑郁症的主人公要做这些职位的话,光看欠钱的天文数字就得跳楼了。

其实这位主人公的问题并不罕见,很多中国的理工科专业人才包括来加拿大的技术移民,智商都很高,但财商都比较欠缺,对净资产都没有一个概念,成天就盯着欠银行的那点房贷,而忽视了资产增值这块大蛋糕。那位抑郁症主人公,既然自己已经拥有上千万的净资产,如果实在承受不了欠钱的压力,随便卖一套房就能把所有的房贷都还清,没什么可担心的,可她居然还为了那点贷款得忧郁症,还过着比保姆都不如的抠门日子,这是财商严重有问题,典型的中国式小农意识加守财奴。

小农意识的人,一提到房贷,很容易就把供房者定义成“房奴”。其实每个“房奴”都拥有一定程度的净资产,而且长期来看,净资产会逐步增加,这些都是“房奴”的个人财富,所以“房奴”都有机会翻身得“解放”。

如果能够摆脱小农意识,算清楚自己的净资产账,完全可以像富人那样,给自己计划一个悠长假期,来一次惬意的远行,或者到各大商场肆意采购一番,尽情享受生活,还会得抑郁症吗?

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪) 如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412; 647-772-2168,Email:Canada54321@gmail.com; 微信:milogood

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