投资回报率重要还是现金流重要?
2019-10-30 15:05:37
来源:星星生活

经过美国金融风暴的折腾以后,做生意的人都学会了一句话:CASH IS THE KING。 “现金为王”以前只是在股市下挫的时候才被人提起,因为这时候只有手上握有现金的人才能进场捡便宜货,等到股市反弹,挣钱的也只有当初捡到便宜货的人。可是在如今经济不景气的年代,“现金为王”已被各行各业奉为金科玉律了,负债不要紧,现金流不负就行。

我们经常会听到某某企业因为资金链断掉了而倒闭,这当中有一些肯定是经营不善资不抵债的,但是有一些却未必,它们可能是因为资产无法在短期内变现,比如应收账款成了坏账,企业因缺乏资金而无法经营,企业主为了避免债务扩大而选择破产。

在企业经营困难的时候,资产的真正价值已经不太被人关注,人们更关心的是资金链是否可以维持,所以在很多“被”申请破产的案件当中,不愿意破产的一方会利用剥离不良资产的手段,把资产负债表从负数变成正数,然后再向金融机构申请贷款或者债务重组,只要有资金这个企业的血液在流通,濒临破产也可以起死回生,这就是我们所说的现金流的作用。

现金流如此重要,以至于被人们滥用,在房地产的个人投资者当中,现金流的正负往往成为他们衡量投资价值的一个首要指标,这其实是一个误区。既然是投资,投资回报率才是最重要的投资价值评估指标,而投资回报率跟某一个时期的现金流并没有必然关系,除非你算的是整个投资回收期的现金流。个人投资者之所以关心现金流,无非出于两个原因:一是他们的供款能力所限,不得不考虑“资金链”的问题,二是潜意识里还没把买房当作投资。

第一个原因就不用分析了,投资房产和投资其他领域一样,首先必须有“资”可投,才能考虑往哪里投,所以起码的资金得有,首期总该得有,月供总该得有。你可以把租金收入也算上,可是租金收入与月供是否能持平或者还有盈余,也就是房产持有期间的现金流正负,这是资金链的问题,不是投资回报率的问题。

所以我们还是来分析第二个原因:有没有真正把买房当作投资来看待?弄清楚这个问题,对我们决定是否进行一项投资,或者是否该持有一项投资至关重要。有些人看到手上的投资房现金流每月都为负,熬不了多久就急着把房产转手,转手以后,钱放在银行又觉得亏,于是又买进别的房产,然后又继续考虑现金流的问题。这样的人没错是在投资,但是他们没有做投资该做的事情:投资要做的是使回报率最大化,而不是持有期间的现金流为正。

这两者有区别吗?有。现金流正负的这个问题,跟首付的比例、利率和贷款年限有关,是个人可以调节和操控的,投资回报率是一项投资由开始到结束的资金流净额与投资本金的比率,这个资金流净额是指资产持有期间和变现时所收回的资金总和减去投资本金的净额,也就是投资利润。从这里我们可以看到,投资回报率是由投资利润和投资本金决定的,现金流只有在投资结束资产变现的时候才能用来计算回报率,不然拿它来衡量投资价值意义不是很大。

所以在考虑是否持有一项资产的时候,资产的增值空间才是最值得考虑的,而不是持有期间的现金流是否为正。当然,投资房产和企业运营一样,必须可以持续经营才能创造利润,所以资金链的问题也不得不考虑,但是正现金流并不是目的,商业企业维持资金链也不是目的,资产增值和持续发展壮大才是目的,只有旁氏骗局才会以维持资金链为目的。

回头看看过去这些年在多伦多及周边投资房产的最终投资回报率,那些太注重现金流的投资者都没挣到大钱,颇多遗憾。那些有眼光、不太注重现金流的投资者很多都挣到钱了。地产业有一句行话:好出租的地方卖不到好价格。这是针对豪宅来说的,一般好出租的地方低收入者比较多,社区环境比较复杂,房子的保养比较差,所以价格不高。而高尚住宅区的房子尽管空置率高,但是潜在的买家市场比较高端,容易卖到高价,重售增值的利润丰厚,相比之下,房子的租金收入就不值一提了,我们何曾听说过买豪宅的人要计算现金流?

当然,现金流和房产增值之间要有一个平衡点。同时,一定要明白账面现金流和净值现金流的概念,才能做出正确的投资决策。

作者:土旺 (全职房地产投资人、大鹏地产经纪) 如对多伦多的房地产投资感兴趣,欢迎联系本文作者,Tel: 416-455-3412; 647-772-2168,Email:Canada54321@gmail.com; 微信:milogood

 

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