房东看过来!疫情期间房客拖欠房租该怎么办?
2020-06-17 20:04:37
来源:星星生活

(星星生活记者捷克佳报道)新冠蔓延百业凋敝,压力山大的房东更是胆颤心惊,有租约在手却无法收取房租。安居乐业的华人在租务市场中占据不小的份额,在疫情中如何规避风险?租务专业法律顾问于戎伟给出的建议是“通、申、判、执”。

**多伦多一对夫妇出租合同被曝爽约

先看一则CBC的新闻报道,多伦多一对房东夫妇近来摊上糟心事,在多伦多市中心签署公寓出租合同后被曝爽约,而租客是收入不菲的多伦多蓝鸟棒球队(Blue Jays)的一垒球手球员Ryan Tellez与一垒教练Mark Budzinski。


【多伦多蓝鸟棒球队球员Ryan Tellez与教练Mark Budzinski。CBC报道截图】

报道说,两人都认为,由于COVID-19大流行迫使美国职棒联盟赛季暂停,并且他们目前居住在美国,因此不必为多伦多支付房租。

蓝鸟队球员Ryan Tellez的房东Linda Pinizzotto表示,Tellez在1月份签署为期6个月的租约后,在支付了第一个月和最后一个月的租金后,Tellez并未支付任何其他款项。

这间两居室带家具的公寓位于蓝鸟队主场罗杰斯中心仅几步之遥的Blue Jays Way一栋建筑内。根据租约,生效日是2020年3月24日,每月租金是4,100元。

自3月以来,加美边境关闭,并限制不必要的旅行,目前Tellez没有居住在多伦多的公寓中。Tellez通过他在美国佛罗里达的律师告诉Pinizzotto,租约不再具有法律约束力。其律师认为:“签订租约的基本假设是,将有一个棒球赛季,同时Tellez将为多伦多蓝鸟队效力。”

合同中的一项规定似乎表明,如果Tellez被交易或派往另一个城市的小联盟,或者他的新球队将支付租金,或者Pinizzotto找到合适的替代租户租给他人。但Pinizzotto说,Tellez既没有被交易,也没有被送往小联盟。

作为房东的Pinizzotto说,自己的损失还在继续增加。“他有义务支付房租;我仍然必须支付贷款,税金和维护费等。而且,我还要付无线网,有线电视和水电。”


【房东Linda Pinizzotto。CBC报道截图】

Pinizzotto说,她一直无法直接联系到Tellez,已聘请多伦多律师John Bianchi要求对方赔偿损失的租金。

“以COVID作为未付款或不履行的借口针对普通人或被允许,但对于年收入55万美元或以上,享有特权生活,并为一家价值数百万美元的体育机构工作的客户则不允许。”Bianchi在4月份的电邮中告诉Tellez的律师。“您的委托人没有通知我的委托人就悄然离去。”

Pinizzotto在4月份给蓝鸟队总裁Mark Shapiro写了一封长达10页的长信,希望球队可以解决这一问题。她说,该球队的一名官员给她回了电话,但拖欠的租金仍未解决。

Pinizzotto是房地产行业的40年资深人士,包括成立了公寓业主协会(Condominium Owners Association)。她说,她现在打算出售这套公寓,部分原因是拖欠的租金。令事情复杂的是,即使有欠款,任何潜在的买家在法律上都必须遵守Tellez直到9月底为止的现有租约。

屋漏偏逢连夜雨,而且夫妇俩栽倒在同一条河流里。Pinizzotto的丈夫Derrick Thomas在1月份将他在Wellington St. West的一居室加书房带家具公寓出租给蓝鸟队的一垒教练Mark Budzinski。每月费用为3,100元。租期同样是6个月。Budzinski的租约自3月24日开始。


【房东Derrick Thomas。CBC报道截图】

Thomas说,教练在三月份支付了第一个月和最后一个月的租金,并且还支付了四月份的租金。但几天后,Thomas说,他从房客的律师助理那里收到了一封信,要求退还所有租金,金额为9,300元。

教练Budzinski现将与Thomas的合同纠纷送入专门处理房东与房客事项的安省房东与租客委员会(LTB)。Budzinski要求仲裁员取消其租约,并要求退还租金。

多伦多律师助理Jeffrey Shabes在4月30日给Thomas的电邮中写道:“由于COVID-19,情况发生了极大变化,我的客户确实无法合法进入加拿大,而且据我了解,他甚至没有机会去拿钥匙。”

律师助理Shabes在向LTB提出的申请中说,Budzinski的租赁合同“受挫”(frustrated)。这是一个法律术语,表示由于大流行和加拿大边境关闭,无法进入或使用公寓。

Shabes在给CBC的一份声明中写道:“定于本月晚些时候代表我的客户向安省房东与租客委员会(LTB)提交一份申请。我的客户当然会尊重委员会的任何决定。”

**律师观点:租赁合同具有法律约束力

多伦多房地产律师Blair Drummie表示,根据规则,Teleez和Budzinski均应履行其租约。他说:“他们已经签署了具有法律约束力的合同,除非有人说大流行允许我们取消合同,否则他们很可能是运气不佳。”

Drummie说,Budzinski可能要十分费力才能声称COVID-19在法律上使租赁合同受挫。他说,通常情况下,所涉及的租赁房屋必须无法居住才能取消租约。“如果发生飓风,海啸或房屋被烧毁,那么可以肯定的是合同受到挫败。”

裁决者或法官将必须裁决COVID-19是否足以取消租约。

Drummie在谈到蓝鸟队的两人时说:“对他们而言,其法律责任是转租给他人,并继续支付租金,直到找到新的租户为止。他们支付租金对房东负有法律责任。”

**法律顾问建议:通、申、判、执

租务专业法律顾问(Paralegal)于戎伟先生在接受星星生活记者电话采访时表示,房东对租客的欠租行为应当采取的措施是四个字“通、申、判、执”。

他进一步解释说,这其实是一套完整的法定程序 。“通”是指租客欠租后,房东应该立即发出书面通知,要求在14天或法律规定的期限内按约缴纳租金;“申”是指如果租客在规定的时限内无法补齐租金,此时就进入向法院提交申请的阶段;“判”是指听证后获得法院的判决,租客欠房东租金若干,需要在11天内按标准裁定清零方可继续居住。“执”是指如果租客无法清零,则高等法院警务处会执行上门驱逐行动。

于戎伟表示,许多人对于安省省长福特3月17日有关房租的言论理解片面,认为疫情期间不能驱逐租客,实际上这是指一些特定的条件下的措施。由于法院因为疫情对外停止办公,无法安排法警出警,已经判决的案例无法执行,已经递交申请的听证无限期延后无法拿到驱逐令。

他说,这些情况之下,房东不能也无法驱逐欠租的租客。而且,没有递交申请的感觉走投无路,当然最惨的是那些没有给租客发通知的。所以说“疫情期间不可驱逐,是片面的理解。”

房东在法律行动的延迟,就意味着租客继续蚕食房东的利益。于戎伟的忠告是,“早申早审,晚申晚审,不申不审”,这也是房东局的审理规则。递交申请者可以采用线上申请、传真或邮递的方式递交申请,因为法院内部一直在运作,仍继续受理与租务纠纷相关的事项。


【于戎伟是新时代电视《新枫采》2020年度奖项的获得者之一】

作为新时代电视《新枫采》2020年度奖项的获得者之一以及加拿大中文电台的特约嘉宾,于戎伟在本地华人社区颇具知名度,有近十年的处理出租纠纷的经验。

于戎伟说,房东与租客之间的关系原本就相对脆弱,疫情对房屋租务市场的杀伤力更是不小。在他受理的租约纠纷中,目前的违约欠租的客户是去年同期的三倍左右。

针对目前的境况,于戎伟的建议是,作为房东要密切关注自己的生意,尽量规避风险,尽早采取自救措施止损,及时咨询专业法律意见,谨防损失蔓延。作为租客如果早退,要么转租,要么按约全额交租,因为疫情并不一定是不可抗力,不能免责。

他同时指出,在一些受不可预知因素影响、无先例可引的纠纷中,涉事各方要极力主张自己的权利,寻找有利于自己的证据,表达实质性损失,最终请求法院妥善解决纠纷。于戎伟最后说,要相信法律的公正,这是社会正常运作的基础。

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