（星星生活/丁其）在2022年联邦预算案上，特鲁多政府提出一项打击楼花转让的新政，根据多伦多一名地产律师近日爆料，原来加拿大的新房楼花市场水很深，买家根本没有能力买得起房子，并且贷款文件造假严重，交$500即可拿到贷款预批证明，只希望在房子完工前将楼花成功转手大赚一笔。

4月7日，特鲁多政府宣布2022年预算案的时候，房地产方面占了相当大的篇幅，除了禁止外国人购买房屋外，还有一条是关于打击楼花转让。

“加拿大的房地产市场投机交易导致房屋价格上涨。投机交易可以包括在房屋建成或入住之前转售，这被称为“转让销售”（assignment sale）。”

多伦多房地产律师马克·莫里斯（Mark Morris）对越来越多的楼花买家提出了一个危险信号，他们正在赌注在当前炙手可热的房地产市场上，在房子完工交接前可以转手出售而大赚一笔。

但由于这些买家根本没足够的钱购买，如果这些买家被迫完成交易，他们可能实际上买不起所签约的房屋，也无法完成交易。

据多伦多星报专栏作者鲍勃·亚伦（Bob Aaron）的报道，在电子邮件和电话中，莫里斯律师告诉亚伦，他和一些律师同事正在看到新建住房领域这个日益严重的问题。

莫里斯律师说：“过去，当我问人们打算如何处理房产时，90%的买家会表示他们购买房产的目的是为了出租或自住。”

“然而，在过去的六个月里，当被问及同样这个问题时，几乎每个人都承认他们购买这些单位的目的只是为了楼花转让（指在房子完工前将合同转售给另一名买家）”

在莫里斯律师的房地产业务中，莫里斯代表了许多楼花单位的购买者。

让他感到不安的是，如果这些楼花买家被迫完成交易，那么这些大量向他咨询的人将无法负担他们所购买的房屋。

在大多数新房购买合同中，买家必须向开发商提供证明，证明他们有资格获得按揭抵押贷款，以便他们可以完成房子购买。这使建筑商及其贷款人相信，在房屋完工的时候，买家有能力能够完成购买而交接。

但是，据亚伦称，莫里斯律师告诉他，许多求助的购买者向建筑商提供了伪造的文件，证明他们有能力履行他们所承担的义务。

莫里斯说，单独来看，这个本来就有问题的。他说，总的来说，这是一个系统性的弱点，如果房价停止上涨并且买家无法转让楼花合同，未来几年将极大地影响房地产市场。

对于这个问题，多伦多地产经纪约翰·帕萨利斯（John Pasalis）给亚伦发电子邮件说，他从地产经纪同行那里听到了非常相似的故事，并且同意莫里斯律师的观点。

他说，“如果这些买家无法交接房子，这可能会导致严重的系统性问题……这些投资者中的许多人因预期价格和租金将继续每年上涨20%而付出了巨大的代价——但我对此并不乐观。”

除了地产律师，地产经纪，连贷款经纪也有同样的看法。

抵押贷款经纪肖恩·斯蒂尔曼（Shawn Stillman）对这个问题很熟悉。

他说：“有些贷款经纪会收取500加元，然后只要你提供身份证件和购买协议第一页的复印件，他们就可以让您获得一份按揭抵押预批证明。”

他补充说，一家大银行关于欺诈的负责人说，银行所出具预先按揭批准大多数都是假的。

多伦多另一名房地产律师Tais Davis告诉亚伦：“我同意莫里斯律师的观点，即这是一个危险的投机者市场，但它最终会烧毁任何没有足够资本或信用来交接房子的人。”

亚伦认为这里的教训是，在没有足够现金或信贷来最后交接房子的情况下购买房地产会带来巨大的、改变生活的风险。

目前，当买家对新房转让销售时，销售税 (GST/HST) 可能适用也可能不适用，具体取决于关于买房的原因。目前的规则还导致GST/HST不均衡地适用于新房的全部和最终价格。

现在，特鲁多政府在预算案中提出解决这个问题的方案。从2022年5月7日开始，对所有新建或大规模翻建住宅的转让销售开征GST/HST销售税。

安省的HST税率为13%，换言之，如果进行楼花炒卖，必需要额外缴纳13%的税。