多维社记者叶慕予报导／在全球很多国家，股市泡沫破灭之后，随之而来的是房地产泡沫。《经济学人》经济学编辑伍德尔(Pam Woodall)说，房地产泡沫的破灭也将只是个时间问题。在未来一两年中，美国等等国家的房地产泡沫很可能会破灭，导致美国房地产的实际价格可能下跌15-20%，其它国家的住房价格可能下跌30%或者更多。

全球的房地产经纪商现在都说， “现在房地产是最安全的投资，房地产价格永远不会象股市那样一落千丈。”

在过去7年中，很多国家的房地产价格即使是按实际价格计算也出现了历史上最高的增长速度。现在，因为股市的不景气，机构投资人也将大量的资金从证券转向房地产市场。很多房地产分析人士对如下看法嗤之以鼻：有一个经济泡沫在形成之中。这些分析人士说，在以前，每次经济繁荣结束之后房地产价格可能下跌了一些，但是“这次不一样。”

《经济学人》文章说，在1990年代股市泡沫中，那些证券分析人士也正是这么说的，事实已经证明那些证券分析人士错了。现在这些认为，“这次不一样”的房地产专家们是否会犯1990年代证券分析人士曾经犯过的错误？

过去数年中，除了德国与日本之外，差不多全球的住房价格都在上涨。从1990年代中期以来，即使是实际价格计算，澳大利亚，英国，爱尔兰，荷兰，西班牙，瑞典的住房价格上涨了超过50%，美国的住房价格虽然上涨只有30%，但也是美国历史上在相当时期中涨幅最大的。

在过去数年中，投资于房地产的回报也非常出色。例如，在英国，过去十年中商业与住房房地产投资的年回报超过10%，这一回报率超过证券市场投资回报率。在过去三年中，英国住房价格上涨了55%，而股票价格下跌了40%。

这种房地产晚宴会持续多久？

房地产经纪人，开发商，房地产信贷商，很多经济学家，甚至包括美联储主席格林斯潘都认为，不存在房地产泡沫。在这些人士看来，目前不断上涨的房地产价格完全可以以合理的经济因素来解释，例如低利率，不断增长的实际收入，人口的增长以及土地的有限供应等等。

但是，这种说法如同1990年代后期人们用以证明股票价格不断上涨的理由一样。当时，人们说，股票价格必须上涨，因为养老金能够投资的股票数额有限。当时，投资人错误地认为，股票价格与利润之间的传统连接已经无关紧要。

当今的房产所有人可能正在犯同样的错误。

人们常常说，房地产是远比股票安全的投资，因为股票不过是一张差不多没有价值的纸而已，而房地产则是有砖有瓦的有形东西。但是，这种表面上的区别在解释房地产，股票的相对价值方面，什么也说明不了。

住房也会象股市一样出现1990年代的那种“非理性繁荣”。人们越来越视房地产为挣钱的捷径，人们购买房地产时抱着如下预期，即房地产的价格将继续不断上涨。而差不多所有泡沫得以产生的核心正是正在预期。

房地产的价格应该反应出未来房租的价格，而在很多国家，住房与商业房地产价格增长速度远远超过了房租增长速度。这一事实应该象人们敲响了警钟。

《经济学人》最近进行的一项全球性房地产市场调查发现，在一些国家，特别是美国，澳大利亚，英国，爱尔兰，荷兰与西班牙，房地产市场的繁荣已经是一个泡沫。在未来一两年中，这些国家的房地产泡沫很可能会破灭，导致美国房地产的实际价格可能下跌15-20%，其它国家的住房价格可能下跌30%或者更多–即同以往房地产市场泡沫破灭后的跌幅大致相当。

但是，这一次，因为通货膨胀率很低，因此同过去的房地产价格下跌将比，以价格计算，此次下跌将更严重。例如，在英国，总体而言，住房的平均名义价格将下跌20-25%，而在伦敦，跌幅将更高。很多住房所有人将可能发现，他们的住房的价格已经低于住房贷款，这种情况此次房地产泡沫中很多房地产所有人的房地产贷款超过住房价值的80%。

在伦敦，纽约以及阿姆斯特丹这些城市中，已经有房地产市场在迅速冷却的迹象，但是，房地产经纪人仍然坚持说，住房价格不会下跌很多。

《经济学人》文章说，最好去问问旧金山的两口子，他们在2000年购买了一套4居室的住房，价格是210万美元，两年之后他们离婚时，将该住房出售，价格是145万美元。