Q3：我看到报纸上有很多类似面积的房子却有很大差价，请问房价的高低和那些因素有关？(提问：热心读者 William)

A3：房价的高低取决于很多因素，从大的方面讲，可以分为两大类，一类是房子本身的因素，包括房子的地点、环境、校区、占地的大小、房屋面积、户型、新旧、保养等；另一类是社会环境，包括供求关系、经济环境、就业及利率、甚至个别买主和卖主的主观判断及喜好。

先谈第一类，首先是地点(Location)，这个无疑是最重要的。在保险公司的说明里，你有可能看到，40万买的旧房子，房屋本身只值10万，那剩下的30万就是地皮的价值了。即使两个房子离得很近，但一个在弯道上，一个在山坡下，都会对价格有决定性的影响。

再就是环境，也可以叫区域，其实这也是地点的一部分。有的小区周围绿树环绕，曲径通幽，而有的却紧靠工业区，或杂草丛生。这就是好坏的区别。买在高尚的社区，哪怕你的房子小，但却有极大的增值潜力；而盖在比较差社区的大房子，怎么也卖不出价来。这在估价学里，叫做Progression and Regression。

再来看看其他因素：校区，本地人比较看重中学，尤其是高中。North York东北的房子为什么贵，Yonge以东为什么贵过Yonge以西？就是这个道理。谁让York Mills C.I.， North Toronto,，A.Y.Jackson和Earl Haig都在这里呢？谈到占地，在估价系统里，主要考虑的是前端的宽度，如果你的房子背靠湖泊，那院子后边水面的宽度也很重要；面积在房价里也占有很重要的地位。房子毕竟是拿来住的。至于房屋的新旧和保养装修，也会对你的购买愿望有很大的影响；户型，包括很多东西，独立、半独立、平房还是楼房等。半独立的性能价格比应该是最好的，很多初次购房的人也能负担。而楼房相对又比平房贵一些。

第二类就不是买卖双方能够选择的了，并且各类因素互相影响和制约，很难完全分开来看。首先是供求关系，居民人数增多，利率低，造成买家大量入市，当然推高房价。而老区里，上市待售的房子有限，肯定是供不应求，只好和人去抢offer，价格当然也会上去。偏远的地区，新盘开发多，价钱不能太高，而老房子的售价很难上得去。

现阶段的利率，是几十年来最低的，我一直在琢磨到底能持续多久，但不管怎么说，结果就造成了供房的负担是几十年来最轻的。有人认为是大陆新移民推高了房价，在某些小的区域，可能如此。可是，你怎么解释全加拿大和美国各个城市的房价全在上涨，未免太高估了我们自己的经济实力。其它情况不必多说了，最后谈一下个人的喜好，即principle of anticipation，不同的人对房子有绝对不同的品位。做出购买的决定后一定要和你的经纪人仔细讨论每一个细节，分析周围的成交价格和历史，不要太匆忙哦，good luck。(回答：太平洋地产 高兵 416－471-8387)

Q4：怎样决定购买房字的价位？房屋贷款可以选择首期究竟付多少，那么付多少才最划算呢？(提问：热心读者 沈菲)

A4：有人说，在加拿大，既然银行乐意贷款给你买房子，自然买自己喜欢的房子，钱不够就借嘛，缺多少借多少。其实不然，在买房前仔细探讨一下你说的这个这个问题，对你确定房屋的目标价位，规划今后的财务安排，乃至未来数年的工作生活，都有极大的好处。

首先要谈及的是你的现有资产和收入。前者和你的首期付款有直接的联系，后者则是你今后供款的主要来源。有人将这个话题与银行能借给你多少混为一谈，其实两者表面上相似，出发点南辕北辙。银行在能够控制自己风险的前提下，对贷款额肯定是多多益善。这里的信贷机构（银行、信托公司、贷款公司）衡量你借款（还款）能力的传统指标是GDS与TDS。简而言之，就是你在住房上的开支（供款、地税、水电及管理费等）不应超过收入的32%，住房开支连同其他借款偿还额（汽车、学生贷款、赡养费等）不能超过收入的40%。但随着金融工具的的多样化，银行协调收益和风险这对双胞胎的能力越来越强，很多机构开始打破这种传统标准，这就给借款人自己做财务规划提出了更高的要求。

如同投资策略有active 和passive 之分一样，我们在借钱时不光要考虑当前的经济能力，也要想一想自己的工作稳定性、心理承受能力、年龄甚至个性。有的人几乎没有存款却喜欢一步到位买大宅子，他们认为多付点利息或付多几年都是享受生活的正常代价，首付零付款就是为这些潇洒一族设计的。也有的同胞对举债有生来的抵触，没有足够的积蓄他们是不考虑买房的。大多数人应该是介于以上两者之间。就好像很难说投资股票好还是债券好，别人也很难为你拿主意该借95%呢还是只借65%，关键是你对自己要有个判断。譬如你认为你是典型的财务保守类型的，那就不要让月供款达到收入的一半，否则财务上的不安全感会把入住豪宅的快感抵消掉的。

另外，要提醒你的是，你还应把财政状况与本地的税收制度综合起来考虑。加拿大不同于美国，房贷利息支出是不能抵税的，除非房子或其中一部分与你的收入有直接关系，但这并不表明你可以忽略税务安排。相反，这对总体财务规划的要求更高了。举个例子：高先生有40万存款，他计划动用至少20万投资在证券市场，同时他已看中了一幢40万的房子。表面看来这没什么可议的，20万投股/债市，20万付首期，问银行借20万，搞定了。然而这样的做法却没为高先生带来任何税务好处。我们来看看他的另一个选择。高先生可以全额付款买下房子，然后向银行抵押申请一个equity takeout借出20-30万去投资在证券上。两种做法的现金流几乎完全一样，唯一的不同是报税时第二种操作的贷款利息可以去冲抵他的投资所得。(回答：INVIS房屋贷款顾问 陈树浩 416－731-1880)