91期《星星生活》上刊登了《走出误区――直接找卖方经纪会更划算吗？》一文，引起读者马女士的共鸣，特意打电话把自己在买房过程中的亲身经历与笔者分享，并希望能引起更多同胞的注意。马女士的痛苦经历，让我觉得很有必要，给大家介绍一个回避物业买卖陷阱的手段：Mutual Release Agreement。

马女士是新移民，在今年5月份买了北约克市中心的一间独立屋，成交价45万，定金1.5万，约定8月初交楼。马女士是经过该物业时，感觉不错，于是直接call 卖方经纪，最后这个经纪以Dual Agent 的身份完成这笔交易。这个经纪据称是加拿大本土人，以下简称为“土先生”。土先生在替马女士准备的Offer中，没有任何的条件（Condition）。马女士当时向土先生提出：在地库发现的一条约一公分宽的裂纹有没有问题？土先生回答：“No problem，等房款付清时，屋主会把所有问题都修理好的。” 马女士觉得不放心，于是特意把地库裂纹及其它被认为需要修整的项目整理成一张“字条”交给土先生。在一连串“OK、OK”声中，土先生卖力地为马女士安排律师、指导签名，交易告一段落。马女士满怀欢喜地期待着8月份的来临。

6月底，马女士回访该物业，她惊讶的发现原来要求修整的项目中，没有一项被修葺过。她追问土先生有关“字条”时，土先生支吾良久后称：“字条”丢了。马女士感觉不妙，通过土先生介绍的律师，再一次向卖方发出要求修理项目清单。通知发出后，对方依然纹风不动。再三追问下，土先生告诉马女士：“屋主将不会做任何的修葺，The house is sold as is。假如不close，卖方将没收1.5万的定金。”马女士大惑不解、又实在咽不下这口窝囊气，眼看租期将近，只有临时改辙，购买了同区另一物业。冲动过后，马上发现经济上有捉襟见肘的压力，决定要取回1.5万的定金。经过多方交涉，马女士才发现，原来，该物业是土先生与其他几个人共同投资的，作为一名Dual Agent，土先生根本没有向她申报自己在交易中的利益。在隐藏的利益冲突下，与房屋结构息息相关的“裂纹”成了“No problem”，明确、合理要求的字条也会“丢了”。在马女士契而不舍努力下，终于以马女士“支付”$3000买卖双方律师费为妥协，双方达成“共识”。然而，在“共识”达成的一个多月后，马女士依然是一分钱也没拿到。自己“聘用”的律师也显得态度冷淡、爱理不理。马女士真个哑巴吃黄连，有苦吐不出 ……

接到马女士的电话，笔者问她的第一个问题是：签了Mutual Release Agreement 没有？ 马女士说土先生从来没有提过这个东西。于是这个问题变得更麻烦了，马女士想吐的苦水还没完，更大的“冤枉”可能还会接踵而来。

聪明的读者，尤其是置业人士，都知道加拿大是个法制国家，各种“繁文缛节”多不胜数，行外人一不留神就容易掉进陷阱里：有理输官司，还要赔钱、赔时间！

抛开土先生的职业操守不说，买卖双方达成解约的“共识”后，一定要签一份Mutual Release Agreement (互相解除协议)。这是一份简单而标准的文件，每一个经纪公司都应该有的现成表格，也很容易从网上下载。内容是说买卖双方同意解除之前所签定的合约，并解除所有由于该合约而引起的、相互的、直接或间接的法律责任。没有一份有效的解约协议，等于买卖双方还受到前合同的约束！

从马女士介绍的情况看，她的交易应该是属于 Sold Firm (确定交易)。在Sold Firm 情况下，如果没有实质性有孛合同内容的事件发生，不管土先生的行为多么阴险狡诈，马女士必须如期履约Close Deal，支付余额、取得业权。在此案例中，马女士的Offer 没有验屋条件，或请验屋师验过后签了“Waiver/条件取消”，都隐含着放弃对所购物业结构审核、接受其现状的意思，对马女士的利益极为不利。这种情况下，马女士不但面临着定金追不回的危险，还要面对被卖家追索赔偿的可能。卖方可以向法庭申诉：由于买方违约导致物业错失某高价卖出的机会并空置若干时间而产生某金额费用，循例要求买方赔偿由此而引起的某金额损失、没收买方定金、由买方支付堂费、律师费等等。

当然，马女士可以控诉土先生的误导及非专业行为，但将属另案处理。且不说诉讼过程各种举证的耗时、费力，光看不见底的律师费用就让你踌躇再三、裹足难行。对于绝大多数新移民来说，无疑都是件倒霉透顶的事，巴不得买钱销灾，草草了事。

所以，无论如何，在买卖双方达成解约共识时，务必第一时间把互相解除协议签好，把自己的利益先保护好。至于下一步，就要取决于你的心情，与其他专业意见了。一定记住，带眼识人，找一个信得过的专业经纪。

亲爱的读者，希望你永远也不会碰到上述实例的麻烦。想起马女士在电话中流溢的那种欲哭无泪的痛苦，我心里还是佩服、欣赏她分享苦涩的勇气、和提醒同胞不要重蹈覆辙的一颗善良的心。本人在从业过程中，经常碰到各种各样希奇古怪的事例，很乐意与大家分享。同时也愿我们的同行们继续兢兢业业，让精明的消费者把那些害群之马淘汰于滔滔东去的大江之中。

（本文由天源地产公司Norman Luo罗锰镍供稿，查询请电：416-887-4838，http://norman.point2homes.biz）