近来由于商住两用房（带街面商铺的住宅）既可以自住，又可以用来自己经营带来可观的收入，越来越多的新移民开始关注商住两用房。与购买普通的住宅不同的是，商住两用房往往是带有Small Business的Property，所以在考虑购买商住两用房时，应注意以下几点不同：

**使用不同的买卖合同

签署买卖合同的时候最好分别签署不同的两份合同：一份为Agreement of Purchase and Sale (Condominium Resale – Commercial)，另一份为Agreement of Purchase and Sale (Business in Leased Premises Under the Bulk Sales Act)。请注意在第二份For Business的转让合同中注明Under the Bulk Sales Act(Ontaio)可以最大程度保护新业主的利益。

**调查经营情况

Small Business在理论上包括三个部分：1、Intangible Asset: Goodwill ；2、Tangible Asset: Real Property, Chattels & Equipment；3、Variable Asset: Inventory

所以在转让Small Businness时，卖方必须准备能体现以上三要素的有关文书：Copy of the most recent financial statement or income and expense proof；Copy of the existing lease agreement；Copy of the list of chattels and equipment；Copy of list of inventory and individual item’s cost statement

如果卖方没有准备好financial statement，买方最好自己亲自现场调查，估计出卖方近期的实际经营状况，并签署一份 Waiver。

**Small Business的贷款或启动资金来源

原则上有以下三种渠道获得财务支持：

Mortgage the building；向政府申请Small Business Loan，最高限额$250,000，请注意这种贷款仅限于用来购买经营用的设备或可动产；由卖方提供Chattel Mortgage，类似与购买普通住宅时的 VTB（Vender Take Back）。

**对Small Business的估价

首先需要了解以下几个要素：Cash Flow；Cash Flow Multiple；Non-operating Asset；Loans Outstanding。

然后分以下三部计算，可得出Equity Value of The Business：
Cash Flow * Cash Flow Multiple = Capitalized Cash Flow
Capitalized Cash Flow + Non-operating Assets = Enterprise Value
Enterprise Value – Loans Outstanding = Equity Value of the Business

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