房屋贷款，英文叫做MORTGAGE，就是用房屋作为抵押进行借款。提到贷款，种类很多。但不是所有的贷款都叫做MORTGAGE。例如私人借贷，信用借贷就不叫MORTGAGE， 而叫做LOAN。

从放贷方投资风险上讲，MORTGAGE比LOAN的安全系数要好的多。因为一旦出现欠帐不还，MORTGAGE的债权人可以要求在54日内拍卖所抵押的不动产，无须惊动法院，也不怕债务人宣布破产。而LOAN就很麻烦。不是说在加拿大有三不借吗，除去汽车，太太之外，就是指这种不着边际的LOAN。

那么，为什么MORTGAGE还分第一，第二呢？

很多人可能不太了解，金融机构会将房屋按购买价格份额分成一百份，然后根据借款人的具体经济实力决定贷款比例，英文叫做LOAN TO VALUE。如果一个人收入不符合银行要求，银行的放贷比例就会控制在75%以下。但银行也很清楚，借款人可能另行筹划资金来购房。为防止借款人对房屋进行多次抵押从而对银行利益构成威胁，银行就会指示律师将其贷款位置向政府注册成第一位置，这样，一旦借款人违约，银行就可以第一优先获得拍卖利益。这就是我们常说的第一按揭。

当然，第一按揭的放贷人也不一定非是银行和金融机构。如果您有足够的资金，也可以持有第一按揭。

那么，由于各种原因，购房人在取得银行第一按揭批准后，仍然没有足够的首期购买所爱住房，此时，就不得不向愿意承担第二位置贷款风险的小型机构和个人伸手了。

当然，具有第一优先权的放贷机构或个人，利率当然比较低。而第二位置的放贷机构或个人的利率就高达10%以上了。只不过就借款人来说，这样做，成本仍然可以接受。

当律师注册MORTGAGE的时候，首先要将银行第一按揭注册在先，然后根据其他放贷机构或个人的指示进行第二按揭注册。

需要补充的是，大牌的放贷人甚至愿意排列在第三位置，获取更高额的利息。这样的放贷叫做第三按揭。

王永海(Michael Wang) 加拿大房屋贷款中心 高级经理 416-825-2096