（星星生活记者宛星报导）日前，有媒体报导的因某CONDO管理费猛涨而吓跑业主的消息又为CONDO的市场前景蒙上一层灰色。众所周知，通常CONDO的管理费会随着楼龄的增长而越来越贵。这个因素一直令很多喜欢住CONDO的人士心有戚戚。关于CONDO和独立屋的优劣之比较，也一直是人们争议的话题。于是，星星生活记者就此话题请教业界人士，听他们分析管理费上涨的深层原因、CONDO的市场销售行情和前景，以及油价上涨可能为CONDO市场带来的契机等市民都关注的问题。希望大家以一个更为客观的角度来看待CONDO，这个大都市中不容忽视的一种住宅形式。

**通货膨胀和电、气上涨抬高管理费

地产经纪刘世傅对记者抛出的问题显得非常平静，可能对专业人士来说，这根本不是什么新问题。他先仔细分析了关于CONDO APARTMENT的管理费明细项目（见文后图表），然后回答说：“管理费上涨主要是电费、煤气费贵，这两个就几乎占了管理费的50%至60%。如果电费、煤气费增加了，管理费当然也要增加。”他还补充道：“管理费里面除了以上费用，有的大厦还要求业主缴纳管理储备基金，以备大厦有比较大开支的维修之用。”

而地产经纪石冰也非常客观地作了分析，他认为，导致管理费上涨的原因主要是市场的通货膨胀率，比如说油价涨了，也会影响到电、气的上涨。不过，他强调CONDO管理费的上涨也不会是无止境的。“因为每个大楼都有自己的业主委员会，由业主投票选出。管理费上涨与否，或者大楼维修临时所需要的大笔费用，是要通过他们投票表决的。”

**低管理费通常只是推销手法

对于房地产商在推销其楼花时，定出较低的管理费吸引买家，而一年后，管理费飞涨，颇有欺骗只嫌，刘世傅笑了笑，说：“不能算是欺骗吧？应该说是他们推销的一种手法。”他举了一个例子。比如，广告里面说，管理费是0.15元/尺，但这个管理费通常只是预算。稍有常识的人比较一下其他CONDO的管理费，就会知道它这是低于市场行情的，不会永远这样下去。

事实上，等业主搬进CONDO，房地产商就不管了。如果大厦有300屋主，自己选出5个人组成一个委员会（COMMITTEE）。然后这5个人就要计算大厦的支出，如果不够的话，就要增加管理费了。

“大厦如果有大门保安和楼面保安，肯定管理费就贵，而有的大厦是业主自己开门的，相对就减免了这项服务费用。”

**业主委员会的管理很重要

刘世傅承认，在自己的从业过程中，的确有很多屋主对管理费每年都在上涨很不满。但他不认为这个问题与业主本身没有关系。他的理由是，每个大厦都有自己的管理，如果管理得好的，比如大家都自觉地节省水电煤气的话，费用的上涨就可以低一点，比较稳定；特别是那种一户分租几家的情况，大家都想到水电煤气是包的，于是整夜不关走廊的灯，水也不知道节省，如果所有的业主都这样，整个大楼的费用肯定不会便宜，管理费当然要疯涨了。

当然，越旧的房子，用于维修的费用就高，管理费高也是不可避免的。

**CONDO目前的销售现状

照流传的说法，CONDO不太能保值和增值，管理费会逐年增高，这会导致其销售下滑。事实的确如此吗？

今年夏天CONDO的整体销售情况出乎石冰的意料，“不但没有下降，反而上升了。特别是NORTH YORK的 C14，C15区，新的CONDO都提价，这跟这两个地区周围人们可以承受的其他选择太少有关系。”所以，他认为，管理费问题，不会影响到整个CONDO的销售走势，特别是在地铁沿线，无论是自住还是投资，CONDO还是比较好的一种选择。当然，比较旧的、位置不是很好的CONDO，它的销售肯定会受影响。

刘世傅的分析和石冰也非常一致，“HOUSE的保值和升值会高一些，CONDO能否保值和升值则要看地区。比如在NORTH YORK买CONDO，也可以保值。”说到CONDO目前的销售现状，他总结说：“现在来说，在SCARBOROUGH的一些地区,如MCCOWAN，FINCH的3到5年新CONDO，也有很多人喜欢买。但FINCH北边有些CONDO有15年楼龄，不贵，但管理费常常去到500多元，人家就比较担心，不愿意买了。”

**CONDO吸引力对两类人生效

较低的市场价格、乘车方便、无需花时维护清洁、可享用公共游乐设施……CONDO的多个优点，不仅吸引了退休后的老年人群，还赢得了年轻的上班族的青睐。

据介绍，住CONDO的人群，有一类是年轻时住HOUSE的，到年纪大了，退休了，他们就会考虑买比较小的CONDO APARTMENT。好处是上下楼梯方便了，房屋也不用自己做维修了。还有一种专门给老人建的CONDO，一定要55岁以上的人才能住进去。但又不同于政府建的老人屋。这样的CONDO有专门为老人而设计的各种便利和安全设施，有呼救铃，配备有护士等，很受老年人士的欢迎。

另外，在都市中心、交通繁荣的地段的CONDO很受白领一族的欢迎，一方面可以方便上班，一方面可以尽情享受都市生活，还可以省去打理房屋的麻烦，而且他们的收入通常不低，每月几百元的管理费对他们也不是问题。

**油价上涨导致多市CONDO效仿纽约？

谈到目前大家都非常关心的油价上涨问题，话题自然而然滑向油价对地产，特别对人们选择住宅有何影响？

刘世傅肯定地回答：“当然有。有的人上班和住的地方太远，要开车上班，现在汽油费上涨，每月更是一笔不小的开支。一般来说，CONDO都位于交通方便的地段，上班坐公车或者地铁，就可以省一点钱了。多伦多这边CONDO买卖不少，也是这个原因。比如NORTH YORK靠近地铁站的附近的地方、DOWNTOWN、YONGE/SHEPPARD、YONGE/FINCH等，SCARBOROUGH就要看地区，新的好卖，旧的卖得慢。”

而石冰则从宏观上做了这样一个设想：“80年代初，那时候也发生过一次石油危机，有一本小说专门讲到这个问题。探讨能源危机对人们居住状况的影响。书中讲到，如果油价不断上涨，越来越多的人会选择住在城市，而不是下了班，驱车一两个小时回到自己位于郊区的HOUSE。到那时，人们建房买房都在城市中，必然导致鳞次栉比的CONDO越来越多，就像美国纽约的模式――穷人和富人都聚集在城市中或高或低的CONDO中，只有中产阶级每天驱车来往于纽约和新泽西。事实上，在多伦多DOWNTOWN区，同样存在着这样的趋势。”

Condo 小常识

Condo是在租屋与一般住宅间的另类选择，美国是在1961年开始立法，允许开发Condo类型的社区，而加拿大率先由亚伯达省于1966年完成Condo立法，接着加拿大其他各省亦于同年或隔一年均完成Condo立法。

Condo是Condominiums的缩写，即共管，凡是共管便要交管理费。所以，CONDO可以是花园别墅、连栋住宅（TOWNHOUSE）、公寓（APARTMENT）或公寓大楼等，甚至还包括某些要交管理费的HOUSE。在加拿大约有四分之一的房屋是属于Condo类型。任何您看到的房屋，都可以集合成一个社区，大家共有公共的部份，而形成Condo。

CONDO APARTMENT 管理费明细表

金额（根据面积而定），管理费，基本全包（约300~1000元/月），部分包（约200~500元/月）

明细类别

基本，水WATER，电HYDRO，煤气/暖气HEAT，车位PARKING，剪草LAWN MOWING，维修MAINTAIN，清洁CLEAN，保险INSURANCE，储物间LOCKER ……

附加，游泳池POOL，中央空调CENTRAL AIR，电视天线CABLE，健身房EXERCISE ROOM，保安CONCLERGEL GUARD ……