(星星生活综合报道) 即将卸任的美联储主席格林斯潘又开始对美国楼市发表评论了。9月26日，他对美国房地产市场的明显泡沫可能将扩张至抵押贷款市场领域而感到担忧，9月27日，他又表示，美国企业及金融行业中的一些关键部门使美国经济具有足够的灵活性，足以抵抗包括911事件在内的一系列冲击。显然，格老对美国的楼市依然是又忧又喜。外电指出，格林斯潘的两番讲话左右了华尔街股市，使当天的股市涨跌互见。

**抵押贷款债务攀升加速

26日，美联储主席格林斯潘通过卫星向在加州举行的美国银行家协会年会发表演讲时指出，抵押贷款利率的上升将导致美国房价的下跌，而多数美国民众持有足够数量的可供套现的资产，完全有能力抵御房价大幅下跌的冲击。

格林斯潘进一步指出，由于拥有物业的美国人将不再能够通过房屋价值攀升的收益来负担其庞大的支出，整体的消费支出水平必然要下降，长期低迷的储蓄率将随之上升，而日益严峻的美国贸易逆差形势也会因此得到缓解。

格林斯潘的上述观点是基于他和美联储研究和统计部门高级经济学家詹姆斯・肯尼迪合写的一篇研究论文，这篇83页的论文26日公布在美联储的网站上。而上一次格林斯潘以美联储研究论文的形式阐述观点还是在1996年。有经济学家表示，由于格林斯潘明年1月即将卸任，这使得他可以更加自由地对美国楼市发表观点。

他坚持自己的观点，认为接下来在美国的一些地区将会看到，房价的上涨是不可持续的。但他同时称，截至2005年中期，只有不到5%的物业拥有者采用了高杠杆比率的贷款融资方式—过高的杠杆比率意味着房价下跌时将不堪一击。

“绝大多数的住房拥有者手中有可观的能够变现的资产，这样潜在的房价下跌的影响就可以被吸收。”格老对于楼市的评论比一个月前更让人安心。当时，在怀俄明州的一个研讨会上，格林斯潘曾忧心忡忡地表示，火热的美国楼市将“不可避免地”冷却下来，经济也可能出现滑坡。

在7月份结束的上一财年里，消费者支出上升了4.2%，而经过通胀调整的工资水平仅上涨了3.7个百分点。支出与收入之间的缺口就是依靠类似房地产这样的资产收益来弥补。格林斯潘认为，美国家庭有1/4至1/3的住房资产被套现用于负担消费支出，另外有25%用于支付购买商品和服务而发生的信用卡债务。“在过去的10年中，住房资产的变现而不是收入的增长导致消费支出的膨胀，正是这一现象造成了1995年以来个人储蓄率持续下降，”格林斯潘称。他表示，全球的储蓄资金流向债券市场，使得债券长期收益率走低，进而支撑了对利率敏感的消费支出。

自2004年6月以来，美联储连续11次升息，将联邦基金利率提高至3.75%。与此同时，美国10年期国库券利率却从4.69%下降到4.2%。“抵押贷款利率和其他长期资金利率的下降伴随着联邦基金利率的升高同时发生，这在美国近来是没有先例的，”格林斯潘说。

**格老担心高风险购房行为

格林斯潘9月27日在芝加哥举行的美国商业经济协会(NABE)会议上最新警告说，投资者不应该被长期低利率的安全假象给迷惑住。虽然格林斯潘没有在讲话中作出详细解释，也没有提及飓风卡特琳娜与丽塔的经济影响，但他重复了早前的担心。

市场分析师指出，格林斯潘27日的讲话并没有谈到货币政策或者经济问题，“看起来此前一些担心格老将表达较为激进观点的投资者感到放心了。”投资者们担心美联储主席将对通货膨胀压力表示担忧，害怕美联储将迫于通膨压力而在未来采取更为激进的加息政策。目前联邦基金利率为3.75%。

9月27日华尔街股市高开，但在官方宣布消费者信心指数下跌以及8月新屋销售数字意外下滑之后，股市开始全面下滑。市场分析师指出，很显然，消费者信心指数报告造成了当天股市下滑。消费者信心指数甚至低于此前市场所做的最悲观的预期。这一点也不奇怪。所有看到电视里卡特琳娜飓风灾民痛苦挣扎画面的人，都不会感到乐观。

当天，华尔街住房营建类股股价下跌。此前公布的经济报告显示，8月份新屋销售数字出现大幅下滑，而格林斯潘也在9月26日对美国房地产市场的泡沫发表了最新言论。格林斯潘在向银行业者发表的讲话中指出，美国房地产市场的明显泡沫可能将扩张至抵押贷款市场领域。

处于历史低位的抵押贷款利率和宽松的贷款标准也对房地产市场的上升带来了动力，但部分分析人士近期怀疑，房地产泡沫是否已显露出破裂的先期迹象。格林斯潘指出，在过去的十年中，住房持有者所持房地产市值每年成长约9%，2005年6月成长至18万亿美元，1995年底该数字还仅为8万亿美元。

住房抵押贷款债务的攀升速度则更加迅速。最新调查显示，五分之四住房抵押贷款债务的攀升与住房所有者从房产价值攀升过程中套现有关。在房地产市场强势的支持下，更多的买家都选择了仅支付利率和变息抵押贷款方式，以支持更多的房产买进行为。

格林斯潘表示，“上述产品引发了市场的部分担忧情绪，与标准的30年期定息抵押贷款方式相比，上述贷款方式的利率和房价风险都过大。上述贷款方式支撑了高风险购房行为，具高度投资性的买家在涨至高点的价位购入了住房。”

格林斯潘称，如果房价下跌，消费支出将会收缩，储蓄率则要上升，这将意味着美国经济的更大调整。“商品的进口量将要减少，在其他情况不变的前提下，美国经常账户赤字相应也会减少。”

**美百余万人拥有百万豪宅

美国人口普查局今天公布的数字显示，近年房价不断飙涨的结果，全美各地现在拥有百万豪宅的人数已经超过100万人。令这一原先象徵财富的名词似已不复住昔的意味。

统计数字显示，全美在2000年时的百万豪宅为39.4万栋，2002年增至59.5万栋，到2004年底时，已经跳升到103.43万栋，成长近一倍有余。

根据人口普查局的社区调查还发现，加州洛杉矶附近的比佛利山庄（Beverly Hills）与马里铺滩（Mali-bu Beach），几乎每一户的价值都超过百万美元，因为落脚这两个地方已是高收入人士的第一选择。

邻近洛杉矶的橙县，则因为近年高科技业的进驻，陆续兴建的百万豪宅已经超过2.5万栋。另外，在北加州的旧金山和矽谷附近，百万豪宅也是栉比鳞次。

调查也指出，纽约曼哈顿的豪华公寓和华厦的平均价位，在今年第二季也冲破120万美元的门槛，由于供应量不敷所需，有些人既使手头握有足够的现金，也难以成为百万豪宅的主人。