（星星生活特稿 作者：涂波）提起万锦的unionville，列治文山的Bayviewhill，又或是密市的Streetsville，许多人都知道它们是905区高尚小区的代表，可这些社区仅仅是因为3000尺的大屋又或是$500,000以上的房价而著称，还是另有乾坤呢？

前几年《Toronto Life》杂志的多伦多高尚社区排名报告，按社区的交通，社区服务，居住环境和建筑质素等多项因素，列出优秀社区综合排名，赞赏之余，仍感到缺少人文经济方面的判据。近期Toronto Star发表的由Wilfrid Laurier大学所作的《2005年安省学校排名研究报告》，提供了有力数据。本文试图通过对GTA名优社区的经济人文统计数据的比较，探讨判断社区优劣的标准和相关影响因素。

在众多影响小区优劣的人文经济因素中，居民大学程度，族裔，就业率，家庭收入等都可能是影响因素，但家庭收入则是区分住宅小区优秀的分水岭。从表中可以看到，大凡在GTA各市镇中家庭收入排列前三名的社区，都是公认的优秀高尚住宅区。这一规律在GTA市镇中的评比中一目了然。如Rosedale和Whitney Jr.代表着Rosedale，Bayview Hill，Lorne Park，Union Ville分别代表着同名小区。在倡导自由平等多年的社会里，市场利用房屋价格自然巧妙地将社区划分成高尚区或平民区。从全国省市平均家庭收入62,000的角度来看，收入过十万应可作为高尚住宅的分水岭。

第一，学而优，居则雅

从统计数据来分析，平均收入越高的社区，居民受大学教育的百分比就越高。可以发现，70%的大学教育百分比对应20万以上的家庭收入。50%大学教育百分比对应10万以上的家庭收入。以因果关系来推论，大学教育水平高，是家庭收入高的原动力。反之，受大学教育水准低，则收入越低，社区的素质就越差。

第二，高尚社区与名校

名校的产生有多种因素：学校的师资和管理固然很重要，但学生的来源则更重要。名校的产生大可分为几大类：一类是学校通过各种形势的特殊教育，如天才班，艺术班，IB班等招收跨区上学的好学生来提高学校水准。这一类学校最明显的例子是密市Credit Valley和Britannia以及万锦的William Bercry。试想一下，由相当数量的天才学生组成的学校，EQAO的成绩一定不会差。另一类学校是依靠优秀社区的学生来源来取得好的成绩，从附表看出，优秀社区的学校大都有优异的EQAO表现，因此可以说优秀社区是优秀学校的充分条件，即优秀社区则学校一定优秀。但不一定是必要条件。Seneca Hill以及Kennedy并非现代标准下的富豪社区，但同样可以取得优异的表现。

第三，华人热门社区的经济数据表现

从附表可以看到，由于受到收入水准的限制，受华人推崇的区域大多是平均收入在7万元左右的社区，社区居民的受大学教育百分比在30-40%之间。这些社区的族裔以新移民为主，可以看到非加氤錾的人员比例大多在50%以上。但这些社区所在的学校，表现优异，某种程度来说是新移民子女的加入提升了学校的表现。

第四，近朱者赤，近墨者黑

分析社区人文经济数据，可以为判断社区治安，学校表现等提供支持性的数据。比如说代表Jane/Finch的Firgrove 和Shoreham以及代表Malton的Ridgewood地区。从统计数据可以看到，社区的家庭收入大多低于省平均标准的6万2千元。而最重要的受大学教育人数比例，也低于省平均水准22%，加上居住区内独立屋比例偏低，因而导致了学校的成绩不良，这也是该类社区犯罪率高居的根本原因吧。

结论：以往人们在选择物业及社区时，仅能从学区排名的有限资料，对社区进行初步的分析，而人文经济统计数据，家庭收入，受大学教育程度，独立屋比例，非加氤錾率及学校表现等指标，为不同角度判定社区的优劣提供了量化的判据。从有关的分析可以看出，平均高收入的社区，必然导致好的学校表现。而大学受教育比例又与高收入现象成正比。与常识概念相反，族裔比例，则非学校表现的决定性因素。由于有关的统计数据是以学区划分为基础，有其局限性。另外，评定一个社区的优劣，应是一个综合指标体系即：人文经济的软指标及交通，服务及文体设施，环境及建筑的硬指标的综合加权。

表一：大多伦多地区名优社区人文经济统计数据

表二：热门及特殊社区人文经济统计数据