（编者按 星星生活报1月6日、223期刊登《一个地产经纪的疯狂梦想：拥有20套CONDO》之后，读者反响很大。星星生活报记者就文中投资设想请教地产经纪石冰先生后，石冰先生回应称其不错。但他认为任何投资都有风险，地产投资也不例外，下文为石冰先生就地产投资的几类风险性的论述。）

（星星生活特稿 作者：石冰）1、财务风险。财务风险是指由于投资者或其它房地产财务状况恶化致使房地产投资及其报酬无法全部收回的可能性。来自财务风险因素主要有：一是融资风险。投资者动用财务杆杠，即在使用贷款的情况下，扩大了投资规模，也增加了营业收入不是以偿还债务的可能性。二是购房者拖欠的风险。房地产购买者不能按期按约支付购房款拖欠严重，使投资者入不敷出，或者由于购房公司破产，清算是按照清理费用，应付职工工资，应付税收等顺序支付，投资者很可能无法收回全部投资甚至毫不收益。

2、利率风险。房地产投资由于利率的变化会产生风险。利率的变化会波及房地产的销售市场和投资市场。由于房地产投资资金量大，开发周期长，利率的微弱变动会使房地产投资成本和房地产价格发生较大变化，从而影响房地产的开发建设规模和销售量。利率越低对房地产商来说，资金成本越低，房屋建设规模大，供给增加；同时，消费者也会增加消费，整个市场规模扩大。

3、变现风险。房地产相对于股票、债务等有价证券来说，流动性和变现性较差：首先它是不动产，无法由需求弱的地方转移到需求强的市场去；其次它的投资周期长，使用周期更长，一笔投资往往需要经过相对较长的时间才能将房地产产品推向市场；再次，房地产价值量大，占用资金多，谈判时间长，交易费用高。这些因素影响了房地产的流动性和变现性。高投资者急需现金时，无法很快脱手，只能等待合适的机会或较低的价格抛出，大大影响了投资者的收益。一般来说，房地产价值量越大，所需资金越多，建设越处于低下状态，变现性越差：房地产所处地段越好，升值潜力越大，房地产市场行情越好，现金流量越大，变现性越好。

4、购买力风险。购买力风险是由于宏观经济环境的变化使物价总水平迅速上升，通货膨胀严重，出售或出租房地产获得的收入不能买到原来那么多东西，也就是说购买力下降了。

5、经营风险。经营性风险是由于经营决策上的失误造成实际经营结果偏离期望值的可能性。房地产市场是一个较为复杂的特殊市场，具有许多不确定性因素。房地产经营风险主要是由于房地产市场的特点，开发经营的条件以及投资者的决策水平，经营者的管理能力所致。

6社会风险。社会风险是由于政治的。经济的大变动以及相应的规划，政策等因素变动，引起房地产需求和价格下跌造成的风险。高经济社会发展形势好时，房地产价格看涨；各种政治风波出现和经济衰退时，房地产需求下降进而引起房地产价格下降。房地产市场形势好坏投资效果如何与社会政治、经济发展形势紧密相关。因此，房地产投资者必须了解一个国家的政治、经济形势及经济政策，力求避免政治经济形势的变化带来的损失。

7、自然风险。是指由于人们对自然力失去控制或自然力本身发生异常所造成的损失的可能性。比如火灾、地震、洪水等灾害一旦发生就会造成巨大损失，形成对房地产业的巨大破坏。这种风险可以通过投保转移给保险公司，以减少投资者的损失。

我自己的建议是，不要仅投资在Condo上，分批投在商业地产、度假、Motel、Plaza、办公物业等可分散风险性。