（编者按：在一些私下的场合，经常听经纪们聊起买房卖房经。比起他们发表在媒体上一板一眼的专栏，那些绘声绘色的买卖房案例，那些活生生的经纪和客户之间的互动故事，那些发自肺腑的感性之言，则吸引人得多，也给人很多借鉴和启示。每每听到这里，我总是激动地发出邀约：就给我们写一些这样的东西吧！可是我的邀约屡屡落空。理由很多：担心同行有想法，担心客户有微词，或者是自己没有时间，等等……于是，许多精彩的房产交易故事照样散失在庸常的总结里，许多经纪人性的一面照样掩藏在隔膜的职业形象之后。所以，当看到发到邮箱的这样的文章，我怎能不眼前一亮呢？这是一篇明显花了心思、饱蘸情感而又有专业思辨的文章。在它背后，我们看到了一个痴迷房地产行业，一个充满了专业精神和丰富情感的经纪形象。本栏目欢迎地产经纪来此畅所欲言，FAX：416-490-8404，Email：[email protected]）

文/ 杨 洪

父亲是个军人，所以我是住在部队的平房里长大的。以后上大学，工作也住过楼房，不过那都是比较一般的六七层的住宅楼。 以后在国内自己做房地产，亲手经营和管理过高层公寓，平心而论，和这里的豪华Condo还是不能同日可语的。 曾经有朋友住在北京的外国专家公寓，曾经为那实在不是普通工薪阶层所理解的昂贵价格所折服……这就是我在出国前对这个当时还并不理解的Condo这个名词的所有回忆。

后来到美国留学，记得当时住在与纽约曼哈顿隔着Hudson River相望的一个叫Harrison的小镇上。 在那家祖籍福建，水手出身的房东两层楼房的单间里，远眺对岸灯火阑珊，鳞次栉比的楼群，心中在想：住在那里的人们是如何生活着的。 出于好奇，在周末的时候，偶尔也漫步在纽约的街头，仰望着帝国大厦，看着从一栋栋Condo大楼里进进出出的忙碌的人们，体会着都市忙碌的气息。 那个时候，只听说一套这种大楼里的单元少则几十万，多则几百万美元，租金至少也要几千甚至上万美元一个月。 这对那个时候还是一个留学生的我几乎是一个天文数字。

离开了美国，可能是上苍的安排，我又做起了老本行――房地产。 做为一个普通的地产经纪人，每天开着车领客户看房子。 在每年看过的不下千套的房子中，可能近一半是Condo。其实我明白，大部分到加拿大的我们中国人都喜欢住象别墅一样的独立房或半独立房――有自己独立的院子，楼上楼下，通风采光。夏天的时候可以种上一些花草，甚至果树；家里有老人的，还可以种上一些菜；朋友来了，还能在后院BBQ，甚是遐意。

人们选择Condo， 或者是Townhouse是不得以而为之，因为，按照人们的理解，相对而言，Condo尤其是旧的Condo，价格还是便宜许多，只是管理费太贵了一点，以后也不能升值，这恐怕是绝大部分包括现在住在Condo里的我们新移民同胞的想法。

平心而论，如果是自住，我喜欢住House。 House能给人稳定的感觉。 更多的人认为House因为有一块地，所以保值增值的可能性更大。 我赞成这种观点，但是仔细分析，这种观点未免带一点片面性，首先，房屋的位置永远决定着房屋的价值走向。 就好比这样一个奇怪的现象：越富有的人会越来越富有，而贫穷的人也会越来越贫穷一样。 物以类聚，人以群分。 房屋的保值增值与否受所在区域位置的影响远远大于房屋类型的影响。

说到这里，似乎走了题，其实不然，这还是与Condo有关。记得在两年前，我的一个客户退掉了在我的帮助下买的一套Condo期房。 因为发展商为了在公开销售前促销，我的客人的买价比第二天的买价便宜8000元，另外还有其他的优惠。 当时觉得退掉实在是太可惜，我就把那一套接了下来。 我的客人退掉的原因是他认为，相对于他们当时住的地区，那套Condo的房价实在是太贵了。 可是后来两年里，奇怪的事情发生了――总共20%的定金定下的房子，每年都在按总房价10%的速度增长。这意味着每年50%的回报在发生。

看着自己留下的这套Condo如此可观的回报率，起初我百思不得其解。 我害怕其中的陷阱，担心其中的风险，我不希望自己成为一个头脑简单的炒楼花的投机分子。于是我开始了系统的研究，研究其中的风险，研究风险的回避方法。 越深入的调查研究，就发现了越多有趣现象。

**都市生活的回归

让我们尝试着了解一下北美的城市发展的历史。在上个世纪二三十年代，北美经历过一次空前绝后的经济危机，在那个艰难的时期，人们尽量生活在城市里以寻求得到一份能够养家糊口的工作，于是，像多伦多Downtown这样的市中心地区开始迅速发展起来。

后来发生的第二次世界大战给北美带来了巨大的发展机遇。 没有经历过战火洗礼的多伦多保持着持续的稳定和繁荣。 可是到了上个世纪的五六十年代以后，人们开始发现，空气清新的郊区相比越来越拥挤和老旧的市中心，似乎更适合自己的家庭生活，加上汽车工业的迅猛发展和高速公路网的不断完善，越来越多的家庭更倾向于搬到当时的郊区，也就现在的Scarborough和North York这样的区域居住，直到后来七八十年代迅速发展起来的RichmondHill及Markham。

可是到了21世纪的近几年，细心的人们会发现，多伦多的市中心区仿佛在不经意间发生着变化。行走在Downtown的一些街区，人们仿佛回到了发展中的中国的某个大城市，因为那里正在拆旧房盖新楼。 便利的交通，大量的就业和丰富的业余生活，让越来越多的年轻人和老年人流连于都市生活，于是，这里的旧房将会被越来越多的新楼所取代。有的人把这一城市生活的回归称之为城市的复兴（Urban Renaissance）。

**Baby Boomer的影响

婴儿潮时期出生的人（Baby Boomer）对社会的影响，以及人口老龄化的话题由来已久。 可是作为中国来的新移民，我们并没有认真地考虑：这一趋势会给我们带来什么样的影响？

如果没有人口老龄化的问题，加拿大不会义无反顾地每年吸收大量的移民；如果没有Baby Boomer因素的影响，加拿大的福利制度也不会面临越来越大的负担及考验。而我们生活在北美的人们在未来的10～20年间，不可回避地会看到一个现象：越来越多的老年人成为子女已经长大而搬出去住的空巢族，他们会选择设施完善的老年公寓或豪华公寓居住，而不再为夏天割草冬天铲雪而费神费力。

随时在变化的时代，让人们不得不冷静地思考市场未来的供求。 那些地产商们为什么在不断地建新楼，为什么建成的新楼很少空置，为什么市中心的公寓销量还在不断地增加？ 我一直在研究在思考，想找到确切的答案。即使我知道这很难，就象人们很难知道未来会发生什么，而会轻而易举地了解已经发生过的历史一样。

**“小草”和“鲜花”

因为工作的关系，会参与一些地产项目的市场推广工作。多伦多一些大的地产发展商，会在项目正式销售之前征求比较活跃的经纪人的意见，成为他们了解市场需求的渠道之一。有的时候，他们也会请我们直接做项目的临时销售顾问。对于我们的建议，他们是会非常慎重考虑的。

作为仅有的中国大陆背景的经纪人，有一个Builder的负责人问我：为什么你们中国人喜欢买房子？我开玩笑地说：“因为你们生长在这里的人，是这里的鲜花。生活对你们来说是多么简单轻松。 而我们是小草，我们必须懂得如何顽强的生活，来适应这里的水土。而买房子，投资置业，是我们中国人勤劳和节俭的传统美德的直接体现。”

在这里，中国人喜欢买房子，是众所周知的。 精明的中国人知道，房子是最好的投资之一。不信你看，在世界的许多地方， 善于投资的中国人和犹太人往往是生命力最顽强的人!

我喜欢小草的性格。小草之所以有顽强的生命力，就是因为他坚韧不拔的性格。 小草踏实，不患得患失，知道如何面对现实。在艰难的情况下知道忍耐，默默而顽强地寻找可能的机会从石头缝里钻出来。小草不贪婪，知道快乐地生活， 知足而常乐。 鲜花可能在适当的条件下非常美丽， 但它是脆弱的，它的生长需要讲求一定的土壤、湿度及温度，适合在温室里生长。如果换一个环境，可能就开不出美丽的花。

做为一个新移民，也经常看到一些描述移民生活的文章，看到许许多多的感慨、无奈，内心也颇有感触。 但是我想，既然我们已经选择了在这里生活下去，就别无选择， 只能脚踏实地去生活，面对现实。不必过多地留念过去的辉煌，那些仅仅是你的历史。正视自己的现在，寻找机会，从头做起，只有这样，才可能有象小草一样顽强生存。

我相信，有的时候，性格可以决定命运。 生活如斯，投资置业也是如此，你不去寻找机会，把握现在，脚踏实地的工作，不在平时充分地准备，关键的时候，不是果断地“敢该出手时就出手”，你就永远没有机会。

做小草，我们也要做聪明的小草，理智的小草。 面对潜在的风险，我们应该如何应对，如何回避风险，就是需要我们认真研究的了。 在这个时候相对保守地选择地段好，具升值潜力的期房Condo的投资，可能就是应对目前房屋价格已经高启的风险的选项之一。

假想一下，如果我们的投资，在本应收获的时候，遭遇上了不测风云，我们能有适当的办法克服暂时的困难吗？更具体地说，仅对投资房而言，自住房除外，如果投资的是一个动辄四五十万的大房，在交房的时候，价格不幸下滑了怎么办？在市场下滑，利率上调的时期，对整租而言，可能有更少的人买得起或者租得起大房。 当然，分租房除外。 而如果是一个condo单元，我们还需要断臂割肉吗？

大可不必，因为价格下滑一定是有原因的，是利率太高，还是供过于求，房价泡沫？ 无论是什么原因，在房地产市场疲软，买卖交易量及价格下降的时候，租房市场就会活跃起来，道理很简单，更多的人会选择租房子住。 这时候，租金可能已经上涨了，即使没有上涨，只要我们投资的成本低于市场上的平均成本。 哪怕每个月倒帖一点Cash Flow,我们就会度过困难时期。 俗话说：留得青山在，不怕没柴烧。（待续）