(星星生活特稿 记者陈明琰采访报导)近期我们的南方邻居美国房产市场的低迷现象让兄弟国家加拿大的物业投资者着实地捏了把汗。一些原本想买房或者投资物业的人难免心存疑虑。特别是本来就存在争议的CONDO市场，在目前的局势下更让投资者犹豫。星星生活记者采访了曾在本报发表过“投资CONDO等于炒楼花？”“多伦多Condo随想”等特稿，着重研究多伦多CONDO市场的地产经纪杨洪。希望借助他在CONDO投资领域颇有经验的专业眼光看看多伦多的房地产市场究竟现况是怎样，还能轻易就投资地产尤其是CONDO吗？

目前房产市场走向

美国房产市场的泡沫现象是否会影响加拿大？或者换句话说，加拿大是否存在房地产市场的泡沫现象呢？曾在美国居住学习过并随时关注美国房地产业的杨洪就此表示，美国的地产市场可以说用“山雨欲来”形容应该是比较贴切的。美国商务部9月份公布的数据显示，7月份美国的新房销售量比前一个月下降了4.3%，是今年2月以来的最低水平；与去年同期相比则下降21.6%，是过去12年来的最大降幅。同时，7月份美国旧房销售量下降了4.1%，创下2004年1月来的新低。

杨洪提到，现在有许多描写美国的地产泡沫正在破灭的文章，但读者并不知道这些地产泡沫倒底有多大。客观的讲，美国这几年的地产泡沫的主要发生地是东海岸的纽约，新泽西州，波士顿等城市，西海岸的加州及南部的弗罗里达，其他中部地区并没有多大的价格增幅。在这些泡沫地区，房屋的价格每年都是以两位数的幅度上涨。杨洪说，举个例子来说，他一个在NJIT的同学2003年在新泽西州买的一个比较好的区的CONDO TOWNHOUSE，当时的买价是29万，现在同一小区相同的房子卖价为49万。同样，三年前39万的独立房现在卖70万。相比较同期的美国经济指数和人均收入指数上涨的幅度，其涨幅离奇，绝对可称是泡沫。

杨洪认为，美国房地产迅速降温是一系列因素作用的结果，且各个因素环环相扣。抵押贷款利率连续17次走高是房屋销售量大幅下降的最主要原因。目前值得关注的是即使现在美国市场泡沫严重，大量房子在市场停滞，但是价格上并没有大跌。但是，如果此时如果继续加息，则美国房地产肯定会跌。这种趋势在美国上述泡沫明显地区将会尤为突出。

在加拿大，拿几个房产市场比较活跃的城市来讲，温哥华的房地产这几年的上涨幅度持续为两位数，卡尔加利的年上涨幅度甚至一度超过了50%，艾德蒙顿近期超过30%，多伦多基本在为6-8%之间，个别区在10%-13%。拿卡尔加利来说，3年前那里的平均房价不到20万，而如今已经超过了36万，在那里市中心的一个一室一厅的CONDO单位也卖到了35万。杨洪说，打个不太确切但比较通俗易懂的比方：如果几乎每个家庭都有人工作的大庆油田，那里的房价竟然高出虽有大量失业人口但仍是金融及商业中心的上海，你认为哪一个城市更有泡沫的可能？

杨洪认为，探索房地产投资的独特规律应该与研究别的学问不同。首先，房地产的投资应该是长期的，需要从历史的角度研究过去，现在和将来的房地产的走向，让自己从更长远的角度去思考；其次，要让自己从个人生活的小圈子里跳出来思考问题，否则容易以偏盖全。这里面包括，如果听说你的朋友或者邻居卖房子卖了一个好价钱， 我们就理解为现在的市场是好的，否则就是市场不好了，这样理解是片面的。房地产买卖中每一个CASE都不同，实在是不能用一两个身边发生的故事去概括整个市场，这些个别的CASE只能用做参考。更多的关注一下统计数据会对了解市场更有帮助。再有，多伦多有很多不同的区，不同的区在未来的走向也会不同。原则上如果一个区的人均收入在下降，那么这个区的房价是不可能有太大的上涨空间的。做为一个专业的地产投资者，我们必须客观的看到整个北美是存在泡沫现象的，但这个结论不是针对所有物业和所有地区。

杨洪表示，个人观点来看，多伦多的住宅泡沫市场主要集中在两类：一类是几年前市价30-35万，目前市价已经涨到50-60万的独立屋，这一点从现在的二手房交易市场的交易活跃度的对比来看，就容易得到证明。现在Listing Price在45万-60万之间的房产Days On Market就比20万到30万房产的时间长很多。但并不是说，这类的房价近几年会大跌，总体来说独立屋价格明显下跌的可能性不大，只是相对高价位的独立屋以及豪宅放在市场上会卖得更慢些，或者投机炒房的人会转而面对现实，降价处理；另一类就是今年下半年开始的不良现象，一部分发展商被近段时间喜人的期房销售形势冲昏头脑，不切实际的提高一些CONDO期房的销售价格，形成许多地方新的CONDO项目价格太高(Overpriced)。

杨洪笑着说，“我这个观点一说，一定得罪很多人, 包括不少投机的人和地产发展商。可是我觉得应该实事求是，把我知道的如实情况告诉大家，希望不要太多的人不了解情况，乱跟风，误打误撞，吃亏上当！至于大家是不是认同，则是另外一码事。”

房产投资市场分不同层面

几年前，也许你随便买了个房子，现在就升值了。可是目前情况已经有所改变。杨洪表示，在目前诸多因素的影响下，加拿大的房地产市场已经没有了普遍升值的大环境，那么投资者就必须考虑更多的因素，作更慎重和理性的决定。他说，其实在加拿大的房产投资分为很多层次，据他个人理解，他把投资类型总结为七个层次，并画出了一个房产投资层面金字塔图(见图)。

可以很肯定的是，不同层次的投资，资金投入不同，风险不同，当然回报率也不同。 在这个图解中的不同层次，自下而上，投资所需要的资金规模越来越大，回报率也越高，但风险则越大，同时对专业知识，经验及市场了解程度，资金运作水平等的要求也越高。

这个图解可以帮助地产投资者在投资前了解不同的地产投资要有不同的成本与投入，同样要有不同的期望值。在行动以前，最好给自己一个定位，搞清楚自己在哪个层面上，最适合作哪种投资。自己的努力方向是什么。

什么人不适合房产投资

从上面的房产投资金字塔图可以分析，大部分华人新移民的房地产投资位于底部的1-3层。那么哪些人不适合投资房地产呢？

杨洪认为，有了地产投资层次的理念，就比较容易说清楚很多道理：

首先，资金及心理准备尚不能达到某个层次要求的人，不适合参与该层面的投资。同样，如果有足够的资金实力及各方面条件成熟的人，就不必拘泥于过低层次或较低回报率的地产投资层面了；

其次，更具体的讲，在目前房产市道不明确的前提下，未来收入不稳定的人不适合投资。杨洪说，如果问什么叫“收入不稳定”，那么举个简单的例子来作标准：就是，如果一套以租养房的投资房在付了首期款后，3个月房子没有租出去的情况下也不会“破产”，或者说不用“割肉”，那就不会有太大风险。

另外，不了解房地产投资的特性，仍然分不清地产投资和投机的根本区别，对房地产投资有明显投机心态的人目前不适合投资。

还有，喜欢钻牛角尖，看问题片面，做事情犹豫不决的人，往往抓不住机会，不适应投资；

最后，房地产市场是一种长线的投资，一般预期5-10年的回报期，所以年龄偏大的投资者(如大于75岁)亦不太适合投资地产。

多伦多有哪些CONDO不宜投资

对多伦多CONDO市场非常熟悉并颇有见解的杨洪曾经在星星生活的星地产专刊发表过“投资CONDO等于炒楼花？”等文章，在社区里引起很大反响，其中当然有赞同的，亦有反对的。对于他之前提到的多伦多有哪些CONDO不宜投资的话题，杨洪侃侃而谈。“我这里指的CONDO前提是纯粹投资的类型”他说，“现在在多伦多买Condo,一定要小心谨慎，将近有80%的Condo其实根本就不适宜投资了。简单的概括：目前有四种CONDO不适合投资：1。30年以上，管理费在$0.55/Sf以上的旧CONDO，因为管理费太贵，而且这样的CONDO往往经常性需要大修，以后将很难升值及出手；2。未来两年内有可能要征收太高的Special Assessment*的CONDO；3。交通不方便或人均收入及社区环境走下坡路的区域的CONDO；4。目前Over priced的部分预售房，以黄金分割率原则计算，首付25%，交房以后维持性的投资回报率达不到8%，或者说交房时的租金行情不能基本抵削每月所有成本的CONDO期房。”

那么针对多伦多不同的区，Over Priced有没有一个价格参考呢？杨洪说“我可以举一些个人总结的出的数据给大家参考。重点了解每个项目的起价：如，士嘉堡超过$300/Sq feet；North York-Yonge交Sheppard或Finch超过$400/Sq feet；万锦，烈治文山，密市超过$350/Sq feet；市中心地铁沿线超过$400/Sq feet或不在地铁沿线超过$350/Sq feet……这些数据可以作为一个粗略的参考标准。当然，这还要牵涉到一些其它因素，但如果上述相应区域的期房CONDO起价超过以上数字，那么投资回报率就很难保证了。”

说到这里，杨洪又举了个例子，以市中心DOWNTOWN的CONDO为例，3年前每平方尺起价是$250-$280，2年前$280-$320，去年为$300-$350，而今年则为$350-$450；在整体房价上升仅为6%-8%的多伦多，这意味着这几年在这个区域的CONDO期房市场的回报率是高于华人聚居区普通独立房的增值回报率的。但是值得小心的是，从今年下半年来看，部分建CONDO的发展商们存在过于乐观，过于贪心的情况。他认为如果是把本该明年涨到$400-$450的起始价格拿到今年来卖，则要慎重考虑了。

房地产市场走向始终是热门话题，因为这个市场是和我们大部分华人移民切身相关的问题。杨洪在采访结束时说，“你的采访文章一发表，肯定又会引来很多争论声。不过，我始终觉得，我个人也喜欢投资CONDO，但绝对不是什么CONDO都买。当我最近看到几个很难有增值潜力的期房开售时门口竟然还排起长队，我真的很担心。还有，同样一个项目，什么时候去买，也很重要。如果是买来自住，什么时候买都没有问题，但是投资就不同了。如果当你看到报纸和电视上铺天盖地的广告才凑热闹去买，那你买的价格就已经比赶在你前面的人贵了。买楼花是有窍门的，购买的时机往往是你收益与否的关键，要找对时间找准人。“他说，”房地产的投资者一定要慎重！移民在这里挣钱不容易，地产投资就更要谨慎再谨慎。我把自己的个人观点告诉大家，希望能有一些借鉴的价值。”

*杨洪解释：在每个月的Condo管理费中，一般90%用于平时的维护保养，另外10%作为储备基金。当一个Complex需要大修时，如果储备基金不够，加上并没有大幅度增加管理费的话，则要每户分摊储备基金不足的部分，这一部分就叫Special Assessment。