（星星生活综合讯）据道明经济分析部（TD Economics）上周发表的一份特别报告指出，加国的平均住宅价格在未来25年料将每年上升约4％，不过并非所有加国业主均同样受惠。

道明银行财务集团（TD Bank Financial Group）副总裁兼副首席经济分析师Craig Alexander表示：“报告证明地产界传统说法是对的，地点依然是决定楼价的首要因素。全国有数以百计的本地楼市，每个皆有不同特色和前景，这些因素往往决定了房屋的价值。”

这份报告正好补充道明经济分析部较早前公布的Housing Bubble Watch，后者主要评估目前的楼市趋势，而此报告则是对未来25年住宅价格的长远预测。

这份报告的结论是加国较大的城市，特别是土地严重缺乏及楼市需求极殷切的城市，其楼价升幅将会高于全国平均数。近20年楼价升幅最急剧的城市，包括维多利亚、温哥华、多伦多及满地可，将继续录得高于全国平均每年4％的增幅。当中尤以多伦多及温哥华因吸引大量移民而受惠，这些新移民将在加国人口未来增长方面扮演较重要的角色。

卡加利与爱民顿的楼市亦将突破过往表现。该两城市过去20年的每年平均楼价增长平平，但报告指出，二者可望与其他较全国平均楼价升幅为高的城市看齐，主要因为当地经济前景理想，加上预计人口增长和年轻人口比例较其他多个省份为高。

Alexander表示：“毫无疑问，近期温哥华、卡加利及爱民顿的楼价飙升之势将不会持续，这将为短期楼市带来风险。然而，这些都市的物业价值长远应保持理想，但每年平均楼价应只有中度单位数字的升幅。”

哈里法斯、基秦拿／滑铁卢、伦敦、渥太华及魁北克市等市场未来25年的二手楼价，将与全国平均增长相若。相反，有些加国城市同期的平均住宅价格增长料将放缓，主要是受人口下跌影响，令楼市支持力较弱。

不过，道明经济分析部指出，‘城市平均楼价’仅为笼统数字，在每个城市中不同的地区，楼价增长可能相差很大，而且每年或会大幅上落。

房地产通常是大多数人拥有的最大一项财务资产，估计有超过70％的加国家庭现居于自置物业，全国住宅房屋总值超过一兆加元，土地加上房屋的价值占个人资产总值的三分一。

Alexander表示：“既然置业对巩固个人财务如此重要，加拿大人在制订理财计划时，应把居所的未来价值包括在内。要确保理财计划的目标切实可行，评估居所的未来价格增长时应保守为宜。”

研究指出，决定住宅价格的主要因素包括：人口状况、劳工市况及利率水平。道明经济分析部的报告剖析了这三项因素对全国平均住宅价格的影响。

人口状况是带动长远房屋需求的要素，加拿大人口日渐老化，可能局限了日后的住宅价格增长。不过，道明经济分析部指出，其他因素可抵销人口增长放缓的影响，包括置业率上升，个人收入增加，长期失业率低企，以及新住宅建筑量缓和等。Alexander表示：担心“婴儿潮”人口沽售物业而导致楼市陷入低潮的说法，似乎言过其实。

加拿大人口老化对各类住宅的价值影响不一。低价住宅的需求将会缓和。Alexander透露：“低价住宅的支持力来自新移民。除非这些新移民能如我们所愿，顺利投入劳工市场，否则他们的置业需求只会集中于较廉价的房屋。”

Alexander又指出柏文，平房式住宅，以及一些面积较小的物业，较为适合年长加拿大人居住，因此这些住宅的需求将会增加。受人口老化负面影响最严重的相信是面积较大的高尚住宅。

要详阅上述题为”加拿大住宅价格长远展望”（Long－Term Outlook For Canadian Home Prices）的特别报告，可浏览www。td。com／economics网页。