由于房地产具有不动产的不可移动性的特性，所以尽管房地产市场属于区域性市场，但由于人类自从进入上个世纪九十年代以来，全球经济一体化的局面正在形成。尤其是中国加入WTO后，以积极的姿态融入了这个全球经济，中国和亚洲的政治和经济所发生的变化有可能影响欧美等的市场，同样，美国经济的动态也会波及到其他国家。所以有人说，在亚马孙河丛林里的一只蝴蝶扑闪一下翅膀，那么美国的密西西比河流就可能掀起飓风。当美国房地产出现波动，肯定会对亚洲和中国产生影响。

房地产市场的周期一般分为四个阶段，即萧条－复苏－膨胀和过度供给。从理论上说，这四个阶段以其自身的规律是在不断循环和发展，周而复始，波浪式前进螺旋式上升。这四个阶段的特点分别是：萧条阶段：销售放缓，房价和租金持续走低。房地产物业出现不同程度的贬值。复苏阶段：随着萧条的结束，市场趋于稳定，价格开始回升，过度供给部分开始被市场吸收，空置率减少并达到供需平衡，导致复苏的原因有多种，但主要是两点，外部因素是政府的鼓励房地产新政策及税收的调整，另一个内部因素是经济活动对物业房产的需求增加，金融环境的宽松等。第三阶段为膨胀：这期间物业变得紧俏，房价和租金持续上扬，虽然新上了很多开发项目，但空置率仍较低，房产成为人们追捧的对象。第四阶段为过度供给，这时市场正变得饱和，但投资商们仍被膨胀阶段的市场需求所迷惑。由于高额利润的驱使，新开工项目层出不穷，房价一路走高而租金开始掉头向下，投机气氛弥漫着整个房地产市场，银行的风险加大，这时政府开始动用利率和税收等出面干预，以避免大的风险和损失，市场进入到萧条。上世纪的三次大的房地产萧条造成了惨痛的教训使各国记忆犹新，如美国20年代的房地产泡沫，引发了30年代的世界性的经济危机。日本九十年代的泡沫，导致日本长达15年的经济萧条，而1997年东南亚、香港的泡沫，使东南亚经济受到重创，香港出现了几十万名百万“负翁”。

　　美国房地产市场从1997年至今已持续升温了八九年，房价在几年时间里连续以百分之二十几的速度上涨，从发展阶段来看已越过膨胀期向过度供给阶段发展。为了抑制房价的过快增长，避免引起可能带来的经济动荡，美联署在近两年时间里连续17次加息，旨在打压房价，给热气腾腾的房地产市场泼下一盆凉水，终于使房地产发展进入了一个过度供给的重整期。

　　美国房地产市场的变化对中国的影响是在所难免的，但由于中美两国相距遥远，美国房地产的升降不会直接导致中国房市的变化，但却给刚刚开放十几年和接触房地产时间不长的中国人一个明确信号：一、房价不是只升不降而是会随着市场的变化也会掉头往下的，投资房产和投资任何物品一样同样会有风险。这或许会给一些执意的炒家敲响警钟。二、对中国政府和中国的银行一个启示，为了避免由于过度泡沫造成过度供给而可能引发的萧条的损失，中国政府和银行必须未雨绸缪，对于已开始显现的泡沫应给予坚决的挤压，从去年开始，中央政府采取一系列宏观调控政策对稳定市场、抑制房价过快增长起了积极作用，但由于区域差异和各地对中央政策贯彻的执行力度不同，去年以来仍有十一个城市的房价逆风飞扬。对此，今年中央出台了力度更大的调控措施，从土地、金融、税收、交易流程等各方面出台了更为细致的政策。三、要防范因中国房价比美国相对较低而引起国际炒家大批进入中国从而引起房价高涨及汇率上的风险。

　　由于各国政府对经济预测的重视、对风险防范意识的增强以及各项政策和措施的得当，使房地产市场发展的四个阶段特征越来越不明显，萧条有可能被控制，萧条的破坏作用有可能被进一步减轻。

　　中国目前的房地产发展就全国的情况来分析，应该是处于复苏后的膨胀，但有些大城市的市场已开始进入膨胀的中后期，并显露出过度供给的影子，所以中央和各地政府务必要引起警惕，必须严格执行中央的一系列调控政策，严防由于房地产过度供给所带来的损失。

　　中国目前房地产市场的主要风险是:一、一些地方政府对房地产的风险认识不够，只看到高房价带来的高税收和带来的其他效应，却对可能出现的破坏性认识不足，表现在对中央的宏观政策落实不够，执行不力。二、投机资金的炒作，其实今年房地产投资已回落到20%左右，但房价的激增，其财富效应造成了热钱的蜂拥进入，这几年土地拍卖一再爆出天价，投资者和购房者以及一些金融机构对房地产风险缺乏必要的防范意识。防火重于救火的观念还没被多数人掌握。三、要防止房价的快速飞涨同时也要防止房价的急剧下挫，这两种情况不管出现哪种，都会导致社会正常的经济秩序的失衡，引发社会的不安定。尤其是一旦房价严重缩水，将会使银行和购房者面临极大的损失。

目前在国内的各类房地产项目中，商业地产尤其是独立型商业类项目(包括酒店，商场，宾馆及停车楼等)可能会更被看好，因为这类项目，总量的供应量少，而需求量却日益增加，由于商业地产市场化程度较高，政府对它调控较少，加上第三产业的快速发展使得商业地产的受益较其他物业更稳定，所以一直备受青睐。

　　对项目的价值判断，除去考虑房地产由于人多地缺而引起的自然升值及人为的操作升值因素外，理论上说其它要判断的方法是采用贴现率和收益法。收益性房地产的投资价值主要是看营业期间现金流收入或营业净收入以及出售时的可能的价格。有人认为房产也和股票一样可以炒，低价进高价出就一定赚钱，其实，世界首富第二的巴菲特并不特别看好所持股票的短期市场表现，而是重点考察该股票发行者的长期业绩和发展前景。更何况房地产的短期操作会受到政策的限制，所以，还是要考察项目的现金流收入，再结合几年后售出的价格的预计，这样才是较为合理的判断方法。(许文泽)