（浩晖会计师专栏）本专栏曾谈及“主要居屋”在税务上有优惠， 也即“主要居屋”升值后在出售时所产生的资本增值可以免交所得税。应读者要求，本文将详细介绍“主要居屋”的税务优惠.

“主要居屋”包括房屋、共有公寓(即condo)、度假别墅、活动房屋等。当然享受税务优惠的首要条件是你必须拥有所有权。其次是你必须在该年内居住过此居屋，那怕是短期的，或是度假性的。在某些情况下，即使没有居住过，也能把该居屋当成“主要居屋”。这就意味着，如果你买了屋，由于种种原因，你没有居住，或是全部出租了，你仍旧有可能把该物业指定为“主要居屋”。

一个家庭，在同一年内只能指定一个物业为“主要居屋”，除非物业是1982年以前购买的。在换房时一个家庭一年内就拥有过了两个房屋，这种情况税务局在计算免税优惠时仍给予认可。所谓一个家庭，指夫妻，也包括未婚未成年子女。假如你未婚未成年，就包括你父母，以及你的未婚未成年的兄弟姐妹。

居屋如果全部变成出租物业，从税务角度看居屋已被认定为以市场价出售了，资本增值就变成了要纳税。但是，你仍然可以选择有限度地享受“主要居屋”的免税优惠，那就是你可以选择在税务上居屋的用途仍然不是出租，期限最长为4年，在这期间你必须保留加国税务居民身份，同时也不能指定第二个居屋为“主要居屋”。这时你必须在税务上做好打算，以防由于一时的疏忽而酿成不必要的损失。值得一提的其中一项是出租物业不要申报居屋折旧。

如果是出租物业，在变成居屋时情况类似。下面举例说明：A君93年购屋，出租至99年中，而后全家搬入居住至01年售屋为止。A君一直为加国税务居民。01年报税时他指定该屋99年到01年为主要居屋，因为他在这期间一直居住在这里。A君又根据有关税法条款在01年报税时指定该屋从95年到98年为主要居屋，为期4年，并获准，因为他和家人未指定其它居屋，出租时也没申报过房屋折旧。这样，A君就免缴了部分资本增值税。但他无法把所有的资本增值税免去，因为指定最长期只能为4年，93和94这两年就不能算了。

好多人把自己的住房部分出租、或作生意用途、或设立家庭办公室。只要不申报房屋折旧、作为居住用途这一主要性质不变、并且物业无结构性的变化，则在税务上不需要作类似上述的特别处理。

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