本文所讲的技巧，包括谈判技巧，合同条款运用技巧，市场包装以及数据资料分析技巧，索赔技巧。

首先是数据资料分析的技巧。这一技巧的运用是房屋交易的基础，交易的成功与否，建立在这一基础之上。

卖房的时候，全面分析整个小区的买卖数据，既不只提供较高的售价纪录，以博得业主欢心，争取来代理，其结果大部分会是超高叫价，一段时间卖不出，再逼业主降价，最终也许会售出，但是浪费了业主的时间，更糟糕的是使业主焦虑不安，影响其生活的安排。也有可能白折腾一番，收牌了事，经纪是赚得了名声，但业主并没有达到目的。

相反，也不会一味分析较低的售价，图个省事，只求尽快将物业卖出，并没有使业主赚取最大的利润。

所谓的技巧，是尽可能提供较全面的数据，分析给客人，大家一起商量，使客人明白什么是合理的叫价，只有合理的叫价，才最可能在最快的时间，以最高的价格将物业售出，以实现其市场价值。

理论上如此，实践证明这样操作，最有可能在较短的时间内以预期的价格将物业售出，另客人满意。

在买房的时候，由于牵涉的面更广，既有投资的，也有自住的，还有投资自住两便的；既有买楼房，也有买Townhouse，也有买半独立，独立屋；即有买10万的一房一厅，也有买百万豪宅。不同的目的，相同的客人，相同的原则，尽可能的全面披露资料，了解更多的社区知识，市场走向，汇率走向，市场热点，这样才能使客人信服，也才能使客人买了房不至亏损。

买投资房时，尽可能的分析，掌握汇率、金融、投资市场的走势，好在多伦多的经济比较平稳，对经济大环境不太担心，不用太担心“宏观调控”。 微观上，帮客人分析出租的数据，地理位置的数据，近年该区的同类物业的走势数据，以及贷款，税务的数据分析，尽可能的使客人心中有“数”， 避免盲目投资，使投资有良好回报。 实践证明，准备功夫做足了，投资的物业回报良好。

购买自住物业，也存在保值增值的目的，也要较全面的披露资料，既要更好的知道社区，学区的数据，也要知道小区以前，以及未来的价格走势，罗列最低，最高和平均的历史成交价纪录，参照地理位置，地段大小和内部装修条件，以及业主的现状，加加减减，得出买方合理的还价。例如，一个物业即在出售，也在放租，这样的信息也要披露给买方，背后的含义可能是，价格不太好谈，业主如果卖不了好价格，选择出租也可。

再例如，在买银行拍卖物业时，根据数据的分析得知，一般来讲，银行拍卖房刚上市时，叫价会超出市场价5-10%， 经过一段时间以后，会降到低于市价的10%，这个时候才是买拍卖房的好时机，不可再犹豫，当然，这个要经纪配合，严密注视降价的时间。

虽然，经纪法规明确规定，买卖双方的经纪对任何客人都要诚实，但是还是用了两个不同的字眼：Client和Customer，法律意义上毕竟不同。而且，在实施细节上，并没有严格的规定，比如，回答客人的问题，要诚实，但是你并没有问，经纪亦无须回答。这样，在资讯的披露方面会有偏颇。特别是同时作买卖双方的经纪时，会出现这样的情况。

另外，有些按规定应该披露，但实践当中并没有披露的资讯，例如：装修过的大麻屋，凶宅以及发生过水火灾，污染，堆填区上建房。

今年遇到过一个镇屋，位置，条件，价格具佳，看房过程并无发现异样，客人很喜欢，下单前，凭着对该社区的熟悉，隐约记得该物业所在街道曾发生过火灾，所以经再三核实以后，披露给客人，由客人自行决定。　

再例如，今年也曾遇到一件背靠河谷的大屋，环境幽雅，地段，间隔都很满意，但是发现临街的窗玻璃有一击碎的小洞，再加内部刚刚粉刷，叫价又略微偏低，询问对方经纪，回答只是小孩顽皮击碎了玻璃。本着对客人负责的原则，翻阅资料，并询问邻居，方才得知该物业曾是凶案现场。披露给客人，由其自行决定。

当然，在实践当中还有很多很多应该向客人披露的资讯，比如：看房时，特别要客人到屋的两侧看有无裂纹，仔细查阅地界图，看看有无共用权，侵占权的问题，仔细审阅管理证书，看看产权是否干净，例如在阳台上铺瓷砖，地毯较为普遍，买方也不以为意，如果不提醒的话，入住以后，很有可能要自费将其拆除。

对学区的划分，对学校的介绍，对停车位，储物间的认定，对租屋条款的披露，以及对房屋结构，暖炉，空调设备等资料的了解，介绍，也要尽可能的准确，这些问题，可大可小，大到取消合同，罚款惩罚。小到客人更本没注意到。　

信任对方，但要认真核实。应该是分析数据资讯的原则之一吧。

以上信息，仅供参考。并不是法律意见。下期会总结“合同条款的应用”。如有垂询, 请电：地产经纪：李丁Li Ding 416-648 3678，e-mail: [email protected]