笔者在工作中接触的同胞客户，“相当”一部分“相当地”（赵本山语）有“痛恨按揭”（Anti-Mortgage）情结，其严重程度达到女士对于房屋按揭的痛恨仅次于婚外情，而男士则把按揭排在他们对于日渐发福的身材的关注之前。有些客户平时double-pay还不解气，年底再来个15% extra-pay，好像按揭就是禁锢在身上的枷锁，不去之不快。但枷锁被粉碎了，英特纳雄耐尔就实现了吗？

首先，我们必须承认，居屋带给人的舒适感和心理安全感是无可比拟的。但应该考虑到，家庭理财是一个整体计划，在重视不动产（房子）的同时，还应该兼顾流动性投资。所以，在把家庭所有的可用资金都投入按揭之前，应该斟酌一下：按揭利率是在所有贷款中能拿到的最低利率（prime-1），为什么不正常还款而把多余的钱投资在能产生更高回报的项目？

如果把房子看作一个纯投资，其回报率并不高，过去26年里多伦多房屋市场回报率是6.3%；房子作为一种投资，流动性差。如果您急需资金，如做生意或其他紧急情况，想把房子变现在短时间就不那么容易，而且要付经纪佣金。而如果那时您以房子作抵押，银行借给您的利率就至少是基础利率 (prime)。

B.C省有一位前地产经纪后转为投资顾问的老兄，名叫Fraser Smith，反其道而行之，发明了一种将房屋按揭转变为可抵税的方法，名曰：史密斯策略 (Smith Manoeuvre)。这种方法简略归纳起来是这样：客户每月正常还按揭，但在还清每一块钱按揭本金的同时，银行就借一块钱给客户用来投资，这样客户偿还本金的资金就由纯支出转变为可抵税项目。举例来说，假如有一个客户在多伦多购买了一间均价的房子$360,000，首付$90,000，25年按揭，5.3%利率，则月付$1,617。假设利率不变，此人在25年间，除了需付清$270,000的本金，还要支付$215,208的利息。25年后，钱屋两讫，房子就全归本人了。

如果此人采取史密斯策略，那么银行会给他的账户下开两个子账户，一个是按揭本金子账户，一个是投资子账户，随着按揭账户的逐渐递减，投资账户的借款相应增加，但两个账户的总额保持不变。现在我们演示一下这个过程：此人付的第一个月按揭$1,617中，$1,180是付的利息，只有$437付的是本金。这样在第一月底他的按揭子账户就会减少$437,变成$269,563($270,000-$437)。此时，银行会给他的投资子账户注入$437供他投资。在此人第二个月的$1,617月付款中，$1,178付的是利息，$439付的是本金。所以此人的按揭子账户又少了$439，变成$269,124。那么他的投资账户是不是就增长了$439，变成$876（$437+$439）了呢？不是的，因为上个月借的$437产生的利息$2还要付，所以第二月只有$437元被注入投资子账户。但是请注意，由于$2的利息用于投资，所以是可以抵税的，抵税价值取决于此人的边际税率。

如此往复，在第25年底的时候，此人的按揭子账户将变成零，因为房款已经付清；而投资子账户将会有$270,000的投资本金加上其投资收益。以下是一个比较（假设:边际税率43.41%,投资回报8%，借贷成本6%）

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　　　　　　月供款　　　　　　　　　　 25年后
　　　　　　 　　　　房贷　　借款　投资总额 　退税投资额 　税项 　　　净回报
传统还贷 　$1,617 　偿清　N/A　　　　N/A　　　　N/A　　　　N/A　　　N/A
史密斯策略 　$1,617 　偿清　$270,000 　$362,263 　　$132,270 　$33,372 $191,161
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在以上的模型中，采用这种方法每月付款不变，25年后不仅还清贷款，还有19万的税后回报。另外，这种投资方法一个潜在的好处在于采用均值投资法(Dollar Cost Averaging),每月投资以降低风险。

此方法虽然是投资的创新之举，但并不适用于每个人。合适的投资者至少：付完25%的按揭首付； 有稳定的现金流；有较高的风险承受能力；长期投资。

（注：此策略目前已正式实施，详情请来电咨询）

作者杨森，York大学Schulich商学院MBA金融投资方向，Investors Group顾问。Office: (905) 415-2440 ext. 320; Cell: (416)508-7636; Email: [email protected]