随着大陆移民的增多，越来越多的人开始关注过百万的商用物业，这里向大家简单介绍一下商业买卖与住宅买卖的不同。

从Marketing(市场推广)来看，商业买卖更注重经纪本身的客户联系网络。广告的针对对象较专业化。民用住宅客人比较本地化， 而商业买卖的客人可以是国际化的。商业投资的回报高于民用住宅的投资回报。

民用住宅注重地理位置，而商业投资首先要看回报。

在起草买卖合同时，要特别注意3个最基本的不同：
1．GST（货劳税）：在买买住宅的时候，GST通常包括在价格之中，而且二手自住房也无须交纳，但是在商业买卖中，GST并不一定包括在售价之中，换言之，并不一定想当然的由卖家支付。
2．加入了在法律，财务和环境等方面寻求专业意见的特别条款。
3．在买方，卖方签名之上，特别加了“公司”这一行。签名的人一定要有公私印章或公司授权。

在对物业的估价上，也有别于民用住宅，民用住宅进行估价时，最常用的是比较法，就是挑出同一区域，最近售出的同类物业，进行比较，加加减减，从而得出该物业的价格；而商用物业由于可比物业较少，通常会采用收入产出法，比如：一个物业的租金收入为一年$130，000，作为商业投资较为普遍的回报率为7%-7.5%，那么该物业的市场价值应该为$1，850，000左右。

商用物业上通常有生意存在，经常会连带生意一同买卖，那么在生意买卖投资中应注意哪些问题？

在计算净收入时，毛收入中扣除的营运费用包括什么？

店铺租约到期时可否续约， 费用，租金多少？

租约中有没有同类店铺限制性规定？

列明所包括，不包括的设备，用具，包括型号，数量和生产年份。最好有标号。

不包括的设备是否有贷款， 需要对方提供文件。

库存价值要界定， 是账面价值，还是市场价值？

有没有连锁店协议？加盟费，广告基金按 毛收入百分比还是销售额百分比支付？

如果是连锁店，有没有特别的限制条款？

有没有培训？ 费用多少？由谁支付？多长时间？是只培训员工，还是包括老板？

可不可以卖相关的商品? 有没有相关限制规定？

如果有酒牌，需要酒牌的复印件。

酒牌可否转让，还是必须重新申请？

有没有专用停车位, 还是公用车位？停车位在店铺前，还是在后？

需要的文件：

1．报价中包括，不包括的项目清单
2．租赁合同复印件
3．连锁店协议复印件
4．财务报表复印件

在签买卖合约之前，按照法律要求，要向准卖家提供如下文件：
1．过去一年的损益表。
2．资产负债表
3．交易中不包括在内的固定设施，可移动设备，货物清单。

如果物业之上现有租客，如租期尚未到期，除非租客不付租金，或进行非法活动，业主并不可以提前解约。

如果因为拆毁，改建，装修等原因解约，要在合约到期前120天通知租客。
因为出售，或收回自住，要在合约到期60天前通知租客解约。

商业买卖比较复杂，需要财物，法律等专业人员的配合。

如有垂询, 请电：地产经纪：李丁Li Ding
Cell No. 416-648 3678
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