（多维特约记者钱亮编译报导）最近的房屋交易市场，对购房者来说，好得不能再好。举个例子，新泽西州高尚小区四室一厅两个半浴室的楼房，1月30号上市开价91.8万美元，两个月后屋主重新开价为69.9万美元，一下子降了近22万美元。

在许多地方，吉屋待售的屋主们终于听到了如下消息：他们再也不能那么任性地要价并固执己见地不知变通了。而对于购房者来说，经过两年的房地产风暴以后，现在正是耐心讨价还价、给家人买幢好房子的绝佳时机！

房地产专家也适时指出，房地产市场的心理转换有助于购房者憧憬雨过天晴、春暖花开的买方旺市。买房的气候，眼下简直理想得不可思议！

“我们正处于一个坚实的买方市场”，全国房地产经纪人协会(NAR)的首席经济学家David Lereah指出，“多年来房地产市场一直是卖方市场，但现在我们看到了全国各地的房屋交易都是降价交易。”

而部分房地产投资者的信心全失则导致了房地产心理的转变。“过去一段时间以来，房地产投资商纷纷撤离，房屋市场进入死亡”，David Lereah分析道，“当房地产商停止购买时，普通房屋买主会感到疑虑、惊恐”。

这样的疑虑惊恐使得许多想买房的人开始观望，认为房价将继续下跌，并拭目以待会发生些什么。

与此同时，卖方仍然拒绝调低他们的房价，因此买家找不到真正有吸引力的交易让他们回到房屋交易市场上来，“当每个人都采取观望态度时，房屋交易市场就陷于瘫痪了”，David Lereah接着总结。

卖方开始让步

由于缺乏买家，卖家终于意识到，他们将不得不在房屋售价上作出让步。

“现在他们正在进行这样的交易”，里雷说。

如果房屋交步市场的下滑只是由某种纯粹的短期恐慌所导致的，那么事情可能会很快恢复正常。但实际情形却正像美国银行首席经济学家Mickey Levy指出的那样，“房地产市场同时也受到房地产开发商过度开发的影响，导致了房屋的供过于求”。

“虽然需求正在逐步复苏，但目前仍有大量房屋供应过剩”，Mickey Levy说，“而且随着春天的到来，拿到市场上出售的房屋数量将开始增长，因此房屋价格就会继续下滑”。

这样一来，全国各地许多理性的购屋者眼前一亮，纷纷发现目前是近十年来最理想的砍价时机了。当然，专家也同时警告说，并非所有的售屋者都愿意接受漫天杀价的。再说了，尽管目前的房价在全美范围内基本上是平缓的，但房地产毕竟是一个区域性的市场，全国性的数据并不能对特定地区的房地产市场正在发生什么提供准确的参照。

因此，即便在南加州和佛罗里达州的部分地区，房屋价格可能大幅下调，但其他地方的房屋价格仍有可能不降反涨。

就整体而言，Levy指出，房屋的预期平均价格，由于受到清理房屋库存量的影响，会有一定的下滑。所以房屋库存量是个关键。

经济学家用来衡量房屋销售量的一种办法，就是按照目前购买率来计算需要多少个月才能出售所有待售的房屋。这个数据就决定了房屋的库存量。

专家指称，目前的房屋库存量已达到7.4个月。

“其实这并不算太坏，通常你会看到两位数的库存量，但目前这种情况还没有发生”，Levy说，“而有趣的是，虽然这是个小数字，但大家仍然瞪大眼睛，想看看是否会出现泡沫状况”。

“所有的房地产市场都是当地市场”

虽然房屋价格在全美范围内尚未见底，但有专家预测，几个月以后，房价会止跌回升，到年终，全美范围内房价将提升1.4%。

正常来说，5.5到6.0个月的房屋库存量使市场保持平衡。最新数字显示，一月份美国的房屋库存量为6.8个月，而且这个数字极有可能上调。

此外Mickey Levy还再次强调，全国住房升值是不平衡的。“美国部分地区房地产市场出现了严重退缩，像南加州、佛罗里达、华盛顿、拉斯维加斯等地区–那儿房地产严重衰退，房屋价格下降了15%至30%。但这并不等于说，全美所有的地方都如此。”

虽然降价对屋主来说是个晴天霹雳，但买房者却笑逐颜开，这下他们可以从容地重新参观那些几个月前价格高得无法承受的大房子了。

“所有的房地产市场都是当地市场”，Mickey Levy补充说道，这个短语将是其新书的书名，新书将在四月份出版。

买方市场下，卖方的绝地反击

不管今年你是买房或卖房，提出一合理并且实际的价格，你就可能做成交易。最关键的当然是你得找到一位资深并且值得信任的代理人。

对于目前买方市场下、那些可怜的售房者来说，这里说几条小计策教你绝地逃生：

・售价须实事求是。房屋经纪人库莉表示，大部分卖家仍然不想面对现实。如果房子上市以后没有人来看，那就表示房价太高。如果有人来看房子，但没有人出价，那表示房子内部摆设有问题。第一步，找到合理的价格。比较那些正在出售的、正在按期交割的，或已卖出近两三个月的房子的价格，然后把自己的价格列得比别人低一点儿。

・布置要尽量完美。在如今这样滞缓的房地产市场上，会不会展示房屋几乎与房价同等重要。你必须确保你家整洁美观，一尘不染，并避免过份个性化。你甚至可以雇用一个专业的房间布置人员来帮你美化房间。一般来说，屋主大约化200到3000美元就能将待售的房子盛装打扮一下了。

・愿意随机降价。还有一种降低房屋售价的办法–化卖主较低的成本但对买主而言更加实惠，这就是贴钱替买方付贷款点数(Points)。尤其是那些第一次买房的买主，他们也许会请你付房屋交割时的费用(Closing fee)。虽然这些费用卖方无法用来进行抵税，相对来说也就降低了房屋的利润，但大部分卖方是免征资本增值税的，所以算到底，只要房子能顺利售出，卖主其实并不吃亏。

・谨订揭幕条款。如果有人出价，但这个出价是有一定附加条件的，那么卖方应相应地选择加入“踢出去”(kick out)这一收购合同条款。也就是说，即使卖方接受了买方的出价，仍有权最终不售。比如，买主出价时声明自己需要重新贷款，或者得先出售自己现住的房子才能买屋，那卖方就需谨慎应对了，这样，一旦有了更好的出价时，卖方就可以通知第一个买主，在某个时间内(譬如72小时)，要么拿还预付款并退出竞争，要么与其他买主愿出的更高价看齐。