（星星生活特稿）想要投资房地产的人士，也许可以先将迈阿密从名单上清除。因为根据福布斯网站(Forbes.com)的排名，在全美风险最大的不动产市场名单中，迈阿密排行第一，高比例的调整利率贷款、高空屋率、以及房价大跌等种种因素，是使当地房市风险大增的原因。

向北或向西部走，其他地区的房市也不见得更加稳当。排在迈阿密之后的奥兰多、沙加缅度和旧金山等地，也是你投资房地产之前必须慎重考虑的地点。

福布斯调查了全美40大都会区，针对这些地点，找出未来风险最大的房地产市场。这项调查评估了各地的借贷紧张度，以及各个市场被过度高估的情形，预测未来面临房价下跌的可能。

这份名单中，某些地点如旧金山和圣地牙哥，是传统上投机商能仍挣到钱的城市，只要他们选对了地区、或看准了低价再下手买进。当然，其中的风险让他们的心情就像洗三温暖般，提心吊胆忽冷忽热。

其他的地区如芝加哥或凤凰城，一般来说是相对稳定的市场，但目前也处在重大的压力之下。而类似辛辛那提或堪萨斯城等地，原本就在一片风雨飘摇中，对于未来更澹的市场，可能尚未做好迎战的准备。各项风险指标比较：

福布斯调查了全美40大都会区，针对这些地点，找出未来风险最大的房地产市场。

1、调整利率贷款(ARMs)比重

分析各地贷款市场，可以作为房市风险的评估办法。专家指出，观察各地的调整利率贷款(ARMs)的比重，可间接得知风险的高低，因为这种贷款的借户通常在头五年或七年内，仅为利息的部份环款，然而在这段期间结束后，月付款额可能会增加到借户无法承受的金额，这很可能会导致风险与危机。

此外，联邦储蓄的主席柏南克(Ben Bernanke)则对通货膨胀感到忧虑，经济学家认为，未来几年中，利率极有可能调高，这意味着借贷成本的增加，都将要由ARMs借主吸收和承担，如此一来坏帐比例可能增加。

高ARMs的比重也可以看出，当地的房市对它的居民而言，是超出负担能力的。根据全美地产商协会(NAR)，目前拥有最高ARMs比例的都会区，依次为旧金山、圣地牙哥、和洛杉矶。若依据福布斯的房价收入评量(price-to-earnings ratio)标准，这三个城市也是订价过高的前三大地区。此外，在当地住民最难负担的房市排行榜中，这三个地方分别挤进了前四名。因此，如果未来利率上升或借贷紧缩，将大幅降低房屋的销售，让市场止步不前。

2、贷款与房价比(loan-to-value，LTV）

另一个房市风险的指标，是一地的贷款与房价比(loan-to-value，LTV)超过90%的比重。所谓的LTV，就是借主的贷款部份占总房价的比例，如过一地区的房屋贷款中，LTV超过90%的情况太过普遍，这也代表了当地房市风险较高。

当LTV超过90%之上，这意味着屋主对他的房子仅有极小部份的产权，这间接表示，屋主不对贷款负责、或是形成坏帐的可能也相对增加。如果借方面对过多的坏帐，市场与房价都将大受影响。基于这个原因，堪萨斯城成为风险高的房市之一。别脆弱的，当地LTV超过90%的部份，情况高达了39%。

3、房价与收入比(price-to-earnings ratio)(chinesenewsnet.com)

这项调查还考虑了房价收入比(price-to-earnings ratio)。该指标若是太高，则代表二个重大风险，即价格过高的市场，不仅使金钱的投资成为赌注，也很可能要面对价格向下调整的压力。

4、空屋率

最后一个评估指标就是空房率。这并不是十分复杂的评量方式，但却是了解一地房屋供需的最佳方式。比如奥兰多的空房率高达5.2%，代表当地房市含有潜在风险。此外，一地若有较强的经济指标，如就业成长率、移民比例等，则能缓和当地房市的风险；相对的，较弱的经济情况，或是季节性的天灾，则是不利房市的因素。

从空屋率来评量，洛杉矶和纽约市表现较好的城市，分别拥有第四和第八低的空房比率。虽然这两的地区的ARMs比重较高，但是低的空房率则对市场释放出很乐观的信号。