在购买物业之前，对该物业的情况进行全面深入的了解和调查是必不可少的。作为买家和地产经纪，最直接的方法就是通过卖房的宣传资料或者披露声明来获得物业的有关信息。但是这些资料的内容可以完全相信吗？资料上提供的信息都是真实并得到认可的吗？关于这些问题，地产经纪和买卖双方都应该谨慎对待。下面我跟大家分享几个案例，希望可以从中得到一些启发。

案例一：买家根据宣传资料中的失实陈述提出索赔

买家被误导相信，一处物业的厨房有花岗岩台面和有充足的暖风供暖系统的空间，但结果却都没有。当买家决定购买该物业时，她完全是依据卖房宣传单张中提供的信息。但她所拿到的卖房资料却从来没有得到过认可，只是由售房经纪散发给其他经纪用来参考的草稿。

该物业建筑商的网站上有一份不同的卖房资料，这份卖房资料草稿中把“有花岗岩台面的迷人厨房”作为该物业的一个特点。在所有的相关时间内，这个网站都显示了不正确的关于管道空间的资料。

法官的结论是，售房经纪和买家经纪都违反了他们的诚信责任。而且在所有的有关时间内，他们充当了双重代理人。

买家更换台面和有关管道空间造成的损失一共是$5,186.96。虽然没有证据显示该物业的市场价值有损失。然而，经纪收到的总代理费比所证实的损失要多。因此，法官要求经纪公司和经纪支付买家总代理费$14,680.10。

在该案例中，双方地产经纪都因宣传资料中的失实信息而违反了他们的诚信责任，买家也通过法律的帮助得到了赔偿。然而，不能轻视验房中发现的问题，宣传资料或物业状况披露声明只是反映目前的物业情况，而不是对将来的担保。接下来这个案例就可以说明这个问题的重要性。

案例二：买主在萨斯喀彻温省买了一套房子，并收到卖方的物业状况披露声明，表明该物业没有任何未修复的屋顶漏水或潮湿，或是水的问题，但也表示后院以前的排水有问题，但据他所知，已被修复好了。

买家聘请的验房师的报告表明该物业由于潮湿墙漆有些起泡，并且地下室有些渗漏，但那些都是小问题。在交易结束后，由于排水系统的问题，春天时后院积了大量的水，造成了$34,000的巨大损失。因此，买家起诉卖家违约，以及疏忽的失实陈述。

法官认为物业状况披露声明是售房合约的一部分，但是卖家并没有在此声明中保证将来不会有水的问题。这份物业状况披露声明并不是担保书。他没有披露以前地下室渗漏的严重程度也不算失实陈述。他没有做任何事来隐瞒任何潜在的问题。

在任何情况下，买家都不能依靠卖家提供的物业状况披露声明，或者他们自己请的验房师的报告。“凡是买家自愿想当然的相信验房师的作用，例如雇用一位验房师并认为卖家没有使用手段来掩盖真相，那买家就不能说是依赖于卖家，即使卖家完全清楚材料有潜在的缺陷。”
通过此案例，我们可以认识到，验房时看似不起眼的小问题可能会导致将来巨大的损失。因此，为了防患于未然，应把可能发生的问题尽可能的作为担保条例写入买卖合同中，以保护自己应有的权益。

以上案例来自学习资料，仅供大家参考。

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