这一期，笔者继续为大家讲述地产交易中的一些有趣的烦恼。希望大家能从下面的这些案例中得到启示，从而更好地保护自己的合法权益。

* 可以依据卖家物业信息表不要房子

卖家发现了自己的房子有水路问题，并且请专业人员进行了检查和修复工作。之后，他们决定卖掉房子，也向经纪说明了关于水路问题的详情和曾做过的修复工作。然而，他们没有在卖家物业信息声明表(SPIS)中透露这一点。

对于经纪关于这个表格的解释，双方有一些争议。卖家的辩护律师认为，因为这些问题讨论的是目前的状态，因此卖家不需要披露这些事实，例如“你现在知道该物业有任何潮湿或水路的问题吗？”但是法官并不同意这个观点。

买家的经纪在买卖合约中加入了SPIS和这一条款：“买家确认收到了由卖家提供的填写完整的SPIS，该声明表将作为买卖协议的附表B，是协议的一部分，并且买家有机会在提交买卖协议之前查阅核实卖家在SPIS中提供的信息。”

当买家发现该物业曾经有过水路问题后，他们拒绝完成交易。之后，卖家起诉买家，要求其赔偿$113,000的损失。

法官注意到SPIS中提到该声明不是保证书。然而，法官认为此声明是买家可以依赖的陈述，尤其当它是买卖合约的附加内容时。“一旦卖家通过签署SPIS来打破沉默，那买者自负原则就会减弱而成为买家的防御机制，并且卖家必须如实并完整的说明关于此问题上提出的含糊不清的事项。在这种情况下，要求真实答案是合约条款必不可少的一部分，如不能提供真实答案，那被告完全有权力拒绝完成交易和要求废除合约。”

* 没有再签代理协议仍须付代理费

一位经纪代理出售一处物业，和卖家谈好有5%的代理费。之后，虽然接到过一些offer，但是都没有做成交易。

6个月后，该代理协议期满。然而，虽然双方没有再签新的代理协议，该经纪仍然在进行营销活动。

之后，一个买家经纪给卖家出了一份新的代理协议，但是卖家没有签字。卖家告诉他的经纪，希望他能继续努力出售该物业，然后会根据售价来付给他代理费。

后来签了一个offer，该经纪还是卖家的代表，另一位合作的经纪是买家的代表。卖家最终将该物业出售给了买家，虽然买卖合约的内容基本一致，但是却少了2.5%的应付给售房经纪的代理费。

该经纪向法庭提出诉讼，要求卖家赔偿代理费。当时的地产及商业经纪法案第23条b规定，如果该经纪“取得了被接受的书面买卖合约”，那就应该得到代理费。因此，该经纪胜诉了。

* 不提供书面通知则加租无效

一位租客每月支付$179的租金在安大略省一个公园租用了一块土地。之后，一位新业主把租金加到了$250，但是没有提供书面通知。租客支付了一段时间涨了价的租金后，她认为这是不合法的，就拒绝这么做。

她将诉讼递交到安大略省房屋出租审理委员会，然后房东胜诉了。她又上诉到地方法院，也败诉了。之后，她上诉到安大略省上诉法院，该法庭根据“要求房东至少提前90天给予出面通知，否则加租无效”的法规处理了本案。

法规更进一步规定，如果没有申请来质疑一年或一年多前收取的或加收的租金，那它就被认为是合法的。

上诉法院认为对于租客的加租是无效的，因此，不具有法律效力或作用。一年的保留条款并不能使无效的加租合法。如果加租是“无效”的，那就没什么可“保留”了。

保留条款指的是一些其他可能的问题，例如租金超出了规定的限制的话就不合法了。一年限制的保留条款可将他们保留下来，但是如果没有书面通知就不可以了。

（未完待续）

若您有兴趣进一步探讨，请联系嘉德置业专业地产经纪 ERICA YU 郁乔茗手机：647-669-5386，Email至[email protected]。网址：www.EricaYuRealty.com。