本期笔者继续为大家讲述地产交易中的一些有趣的烦恼，希望大家能从中得到启示，从而更好地保护自己的合法权益。

披露可作比较的相似物业的市场价值

一位经纪了解到有一块待开发的土地可能要出售，就与卖家讨论价钱。最终报价$800,000但没有被接受。在进一步的商议之后，以$1百万的价格成交。经纪人把消费者手册 “与经纪人合作”、专门的售房合约和附有第一次报价的有限双重代理协议传真给了卖家。卖家在接受了第二次的报价后签署了这些文件。

在交易结束后，卖家认为他们少收了$400,000，并以此数目控告该经纪人。法官裁定卖家没有证据证明其经纪是出于疏忽，也不能证明他在讨论该物业的市价时违反了谨慎的惯例标准。

法官也接受了经纪的证人提供的估价证据，表明此物业的售价是接近于市场价值的，并且拒绝了卖家的估价师提供的证据。

卖家还抱怨经纪收费太高，而且他们答应支付经纪人的10%的代理费也太多了。法官认为这不是个违法的或不合理的金额，并且之前卖家也已经同意了。

之后卖家提出他们应该被告知买家是一个开发商。法官指出，买家本身是开发商，因此卖家也是开发商是合乎逻辑的。无论如何，有限双重代理协议的条款更改了披露责任，并且在这种情况下，买家的职业属于个人信息，不需要被公开。

因此，卖家败诉了。

* 交房后保证就会失效

卖家售出一套公寓，该物业被主要用来作为接待印度教婚礼的宴会厅。

售房合约中的三项条款规定：未来使用，卖家和买家同意，除非是本合约中具体规定的，否则，关于买家现在或今后对此物业的使用目的是合法的，卖家不作任何的陈述或保证。

第二条条款规定：卖家保证此物业目前可被作为宴会厅使用，并且可容纳300人。

第三项条款是关于此物业从未使用过脲醛泡沫绝缘物质的保证，该条款还规定：“卖家进一步保证此项担保在交易完成后会持续完全有效。

在交易结束后，买家发现他们不能将该物业用为宴会厅，但这是卖家在合约中保证过的。因此，买家将卖家告上了法庭，并要求其赔偿违反保证带来的损失。此案例的主要问题之一是该保证在交易结束后是否还有效。法官说：“一个担保在交易结束后是否会合法的失效这个问题成为合同双方当事人的意图之一。

笔者认为，买卖合同中规定关于脲醛泡沫绝缘物质使用的保证在交易结束后不会失效，该条款的措词可以表明，当事双方已经考虑到担保在交易之后有可能失效的事实。但买卖双方并没有规定关于该物业用途的担保在交房后不会失效，证明此项条款的保证在交易结束和产权转移之后就会失效。因此，买家不能依据此项条款来起诉卖家。（全文完）

本文仅供参考，若您有兴趣进一步探讨，请联系嘉德置业专业地产经纪ERICA YU 郁乔茗：647-669-5386，网站：www.EricaYuRealty.com。