最近听很多客户和地产经纪讲，房源少，需求大，看到心仪的房子总是抢不到。冬天，本来就不是地产交易活跃的时候，大多数房主都希望在春暖花开的时候，简单装修一下自己的房子再挂牌出售。因此，已经下决心购房的朋友可以再耐心等待1-2个月，待房源增加时，再进行更多的比较和筛选。准备2011年购房的消费者，可以从以下方面做好准备，待理想的房子出现时，立刻抓住机会。

搞清自己的收入。当有人问我“我能借多少钱买房？”时，我只能反问“您的家庭收入是多少？”。奇怪的是，很多人回答不出来这个问题。银行在评估申请人借款能力时，以家庭年收入为准，如果是工资收入，则要看税前的年收入；如果是自雇收入，通常要看过去两年的个人报税收入。在目前的利率情况下，按揭贷款最大金额为可认定的家庭年收入的6倍。例如，家庭收入为6万，则贷款金额最多为36万。如果可用于买房的存款为9万，则目标房价应该在45万以内。银行认定收入所依据的文件通常是：工资单，雇主信，报税记录（NOA,T1）等。要搞清自己的家庭收入，最好准备齐收入文件，并在银行申请按揭贷款时出示文件。

算清自己的负债。现有的汽车贷款（含car lease）的每月付款金额，学生贷款的每月付款金额（没有开始支付的贷款也算入负债），个人信用额度的每月最低还款金额，以及信用卡账单的每月最低付款额，均算作是家庭负债。另外还需要考虑目标物业的地税，通常是房价的0.8%-1%，以及管理费（一半计入负债）和取暖费。

计算自己的借款能力。有了上面的数据，如何计算自己的借款能力呢？告诉大家一个办法：使用当前各银行公布的5年期固定利率（挂牌利率5.19%）计算一下，如果借款额是年工资收入的6倍，每月的按揭贷款本息是多少。这个数字加上家庭月负债总额，除以家庭月收入总额，如果小于42%，则说明贷款这个金额没问题，如果大于42%，则需要降低贷款金额，直到偿债比例小于42%。此时得到的贷款金额是最保守的贷款金额。如果想知道最多能贷到少款，需要使用当前的固定三年期挂牌利率（4.15%）再计算一遍，得出的数字则是最多能贷多少。衡量自己借款能力最好的办法就是去银行申请一个贷款预批。

最需要做好财务准备的是春天需要换房的朋友。从笔者的实践经验来看，指望最后一分钟完成卖房交易，依靠银行的过桥贷款（bridge loan）是最悬的财务安排。2010年6月份，很多消费者先买房，后售房，但由于种种原因买房交易之前没有拿到卖房的firm offer，无法在银行办理过桥贷款，而陷入了财务上的麻烦。笔者建议打算先买房后卖房的朋友，先将自己的现有住房做一个refinance，一是借此机会整理一下个人的财务状况，二是检查一下信用记录，最重要的是评估一下借款能力，并申请一个备用的信用额度，以备买卖新旧房产时，由于交割时间不匹配所产生的不时之需。

很多华人朋友都是喜欢先买房，再卖房，似乎这样心里才踏实，其实并不见得妥当。笔者刚刚参加了加中置业公司的一个座谈会，吉斌先生在总结今年冬天地产市场时认为，1-3月份由于市场放盘较少，因此形成了一个绝对的卖方市场，如果打算换房，最好是先卖后买，并将卖房交割设置在4、5月份，届时，市场放盘增加，会更容易选择。即使一时无法买到理想的住房，短期租房也未尝不可。但如果先买后卖，一旦财务上安排不当有可能损失买房押金。笔者完全赞同这一看法。

个人观点仅供参考，作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089。