多伦多房价己从1971年的一平均价3万元上升到2010年的44万多。今年第一季度多伦多房价依然火爆，抢”offer”成风，许多房子的成交价均比叫价高十多万，显然是典型的卖方市场，更为火爆的是商业地产。根据多伦多地产局公布的资料显示，今年3月商业地产售出的尺均价居然比去年同期高出了93%，简直是一本万利。同时也说明了一个问题，无论是商业投资者还是普通住房购买者，均看好后市。读者也许会问，难道房价就不会下跌吗？房市也是市场，既然是市场就有升有跌。本文作者认为跌的可能性当然是会有的，只是这种可能性暂时不大。

去年冬天，笔者参加了多伦多地产局的一个培训，培训主讲人是一位商业和住房地产中有三十多年经验的前辈，在讲课过程中他当场做了一个调查，参加培训的总人数是三十一人，老师想知道有多少人会认为多伦多房价会上涨，多少人认为房价会下跌？调查结果显示，有二十八人认为房价会上涨，占总人数的百分之九十以上，这其中有包括有三十多年住宅和商业地产经验的主讲人自己。只有三人认为房价会下跌，不到调查总人数的百分之十。难道房价真的是只涨不跌吗？事实上，多伦多房价曾有过一次较大的调整。从1989到1996房价曾经下跌过20%多，从1989年的均价二十七万余下降到1996年的二十万左右。

说到这里，我有必要介绍一下这次下跌的主要原因。上世纪九十年代，由于中国政府要收回香港，香港的很多中产阶级因此大量移居加拿大，加上当时香港房价比多伦多房价高很多，导至香港移民后，可以轻松购房。使得多伦多房价大升，均价从1985年的十万元上升到1989年的二十七万多，每年升幅均超过25%。短短四年的时间里上升幅达170%。炒过股的人都知道，大涨必有大的调整，再加上许多新移民不适应加拿大的严冬天气、生活及工作环境而转战他乡及回流；另外1991年，加拿大开始征收我们现在熟悉的GST，打击了人们的消费信心，房市雪上加霜，价格进一步下滑，从而导致多伦多房市的时间最长、跌幅最大的深度调整。尽管如此，九六年的均价仍然比八五年大涨前均价高出了百分之一百。

**历史分析

从房价的历史曲线分析我们可以知道，上次之所以有长达六年的房价下调是由于之前每年大于25%的连续四年大涨。现在虽然巳连续上涨多年，但每年上升的幅度均不大，每年涨幅从百分之二、三到百分之七、八，没有超过百分之十的。也就是说，除去通货膨涨，货币贬值等因素，基本上没有上涨或涨幅很小。所以房价下调的可能性不大。

**移民因素

众所周知，由于加拿大特殊的移民政策，每年都有二十多万新移民，由于政冶和经济因素，千里迢迢来到加拿大安居乐业。其中每年大约有十万人左右会选择定居大多伦多地区。这些人大多数迟早都会购买自已的住房，是住房的刚性需求者。有人预测，在未来的二十六年里，大多伦多地区的人口将增加五佰万人。而现在大多地区可开发的住宅用地却相当有限，这必然会导致士地价格大幅上扬；另外，政府从去年七月一日开始两税合一，也大大增加了开发商成本，使得新房价格上涨。新屋价格的大幅上扬，必然导致更多人选择二手房市场，二手房价格必然上升。再者，移民构结的变化，也会导致经济向好，房价上扬。我们知道，由于移民政策的调整，大陆移民的主体由原来的技术移民为主变成为投资移民为主。这一变化大大有利于加拿大的经济及住房市场，再加上目前多伦多的房价与中国一线城市北京、上海等的房价比较起来还算相对便易。因此，许多新移民一来就开始买房，这也是这两年房地产市场相对火爆的原因。笔者认为，由于投资移民时代的到来，多伦多的房价会有一个比较大的变化。这一点，我们从温哥华最近房价的变化可略知一二。

**经济因素

由于加拿大谨慎的贷款政策和健全的金融体系，使得加拿大经济并未像美国经济受到次贷危机那样大的影响，并且成为经济复苏最快的国家。加拿大统计局公布数据显示：截止到今年1月，2008年金融危机引发加拿大经济衰退流失的40万个工作岗位已经全部恢复。这标志着加拿大已逐步走出金融危机的阴影，经济复苏的步伐开始加快。强劲的复苏态势，今年第一季的经济情况更加理想，增长幅度将达到3.5%。从世界经济来看，中国大陆经济一直保持高增长，香港、台湾经济增长迅速，就业形式更是喜人。欧洲方面，德国、法国、欧盟，4月12日分别公布了今年第一季度经济运行数据，并对今年全年经济作出预测。数据显示，债务危机笼罩下的欧洲经济总体上在第一季度取得了好于预期的结果，经济也在逐步恢复之中。美国商务部4月28日公布的数据显示，今年第一季度美国国内生产总值(GDP)首次预估值按年率计算实际增长1.8%。虽然美国经济今年一季度的增速明显慢于去年第四季度3.1%的增速。但已有连续数季度增长的好成绩，说明美国经济正在上升的通道上。综上所述，我们可知，全球经济正向好的方问发展，这无凝是加拿大经济与房产上行的基石。

**利率因素

得益于半个世纪以来最低的借贷成本和政府对初次购房者的一些特殊政策，同样的收入水平可以使你借更多的钱，也使得更多的人进入房产市场，买房者大大增加，从而抬高了房价。有读者可能会担心，利率会不会在近期大幅上升而导致房价下降呢？众所周知，加不加利率并不是由房价决定的，而是由国家与世界经济决定的。现在，加拿大和世界经济虽然正在从上次的经济危机中恢复，但却依然很脆弱，仍然有许多不确定因素对经济复苏产生不利影响，特别是近期中东战乱导到油价飞涨，使得运输成本大大增加，从而使基本生活物品价格上涨，人们在生活必须品上的开支增加，其它方面的支出必然减少，从而制约经济发展；另外，加拿大通货膨涨指数依然在一个合理的范围里。加上日本地震、美元疲软和加元升值等这些因素都是央行在加利率前必须考虑清楚的。其实，几乎所有人(政客、商人、居民)都不希望看到经济停止增长房价下跌，只希望房价增长在一个比较合理的水平上。（未完待续）

上面简单的介绍了笔者对房地产市场的简单看法，下期文章将根据笔者的看房经验及对地产市场的了解，推荐几个看好的社区。

**作者：多年地产和装修经验的名学区专家、大鹏地产经纪龙毅。查询电话：416-835-1268，Email：[email protected]。