–大多地区房产综合评述

上次谈到什么情况下你的房产会让买家望而却步。本次将探讨还有哪些地方卖家应当注意改进的。

有些人从小怕狗，试想你刚刚走入房间，一只狼狗直盯盯地看着你，这样的感觉一定非常不爽，或者干脆叫恐怖。即使是小猫小狗，有时在你专注于房子的内部结构时，她们会猛然跳出，惊你一身冷汗。把宠物带离房间，不要给来客一个不受欢迎的“惊喜”。蟑螂，蜘蛛会吓得女生尖叫，可想而知他们是否会买你的房产。

卖房时房主最好不要在屋内，让买家尽情发挥他们的想象，好好感觉一下未来房产主人的酷感。可是当你直立于屋内，即使是发自内心的满脸堆笑，买家也不一定感觉自由自在。所以，如果有人看房，请离开。

有时客人说，他们知道自己的房屋破旧不堪，可也不愿意再花钱进行大的装修，这样的房产照样可以造成抢Offer的效果。在房产市场上活跃着一批生力军，他们专门购买破旧的房产，进行加工改造，再重归市场赚取中间的差额利润。华人已经有一批这样的专业人士专门从事房产改造。

对比西人的专业改造，我们似乎还欠缺一些创意，风格也似乎有些古板，从室内设计，室外结构的变化，还有很大的提高空间。但相信多伦多已经感受到华人房产改造队伍的力量，用不了多久，华人就会在这里占有一个重要的席位。但是，我们应当按照本地规则办事，没有整体的构思和布局，拿到房子就改造有时是会给自己找麻烦的。

话说回来，上述的房屋出卖的对象就是专业的装修设计人员。如果价格合适，能够给他们带来利润，抢Offer的事也是家常便饭。记得去年年初，在多伦多市中心一个破败的上百年的半独立小楼，竟然哄抢到50多万成交。当时我们团队的一个经纪亲眼目睹了整个过程。买家大部份是装修人员，西人为主。各路人马抢得你死我活，卖家可是乐不可支。

对于状况比较差的房产，卖家要对自己的物业有更清醒的认识，不能说次品还要按照合格产品出卖。总之一句话，要知道谁会是你的买家。就我们的经验来看，现在大部分的买家不原意购房之后再进行大的装修，他们宁可多花一点钱，买一个即可入住的房产。

有些卖家有这样的想法，房子内部有些缺点，需要装修，如果不修改好，可以让买家杀价，自己也不用费力了。可是朋友们是否想过，如果你周围的房产都做得尽善尽美，买家看到你的房产价格不菲，还会有人给你Offer吗？恐怕你连对方可以杀价的机会都没有了，有的只是买方的摇头和失望。

作为卖家收到几个Offer，那才是货真价实。花架子的功夫只能维持一个Open House时段，过后很难说你还有没有机会。往往这样的房产只有降价，可是损失了机会是无法挽回的。

卖房讲究的是时机，所谓第一炮一定要打响。如果没有十分的准备，哑炮是常有的结果。多听听有经验的经纪的忠言是胜利的关键所在。有些人认为房主把该装修的，该改进的都完成了，那要经纪作什么。难道地产经纪就凭几句话就赚了佣金吗？

可是问题的实质是，你的经纪是你的智囊，久经历练的地产经纪会在研究市场后，告诉你出卖的时机，房产应当做的维修和装饰，定向可能购买房产的客户群体，协助你完成可能的复杂交易，准备可能出现的买卖条款，协同你调整谈判策略，代表你争取最大房产价值。

你的经纪人应当是你的代表，同时也是你的心理辅导师，因为买卖房产有时如同一场战役，耗时耗力，没有一定的心里素质，有时会有错误的判断。这时就要经纪为你分析战况，准备下一步行动计划。所谓用人不疑，如果你相信你的经纪人，就应当放手让他/她发挥。有时房主恨不能亲自上阵，或者用过时的，不符合加拿大国情的策略督促经纪人按照错误的方式和方法谈判，结果很可能是灾难性的。在市场比较差的时候，卖房必须有耐心；市场好，价格错误同样卖不出去。

价格有时是卖家的好帮手，有时绝对是杀手！我们看到和听到太多由于价格制定错误导致大幅降价，甚至降价都卖不出的房产。制定一个好的价格策略是房产出卖的关键一步。

一个实事求是的经纪会冷静地告诉卖家当前的市场状况价格应当如何制定。在许多场合下，卖家都希望制定一个高端的价格，因为他们怕叫低了买家更会侃价，再抬价就没有机会了。有些人觉得自己的房子是极品，非常有信心。古语说天外有天，一个过高的价格首先会极大消弱你的竞争潜力，在短时间内如果你无法出卖，另一个比你更好的房产开始挂牌的时候就是你降价的开始。

Michael Wang拥有美国硕士学位， 美加两地十余年房地产买卖，投资和物业管理经验，熟悉多伦多各个社区的地产走势和人文环境。Michael以其独到的见解和分析，帮助了许多购房者和地产投资人，是许多媒体报刊的长年地产专栏撰稿人，经常举办地产投资讲座和周末集体看房活动。Michael Wang联系电话：416-893- 2060。

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