最近同一西人朋友聊天，海阔天空之后话题转到了多伦多的房产市场上。他的一席话让我受益匪浅。这位老外朋友说，别看你们华裔抢房子积极性特别高，其实我们本地人早就预见到了今天的房产市场的现状。在犹太人的小型商业聚会里，早在5年前，就有人预测从2006向后推算25年之后，多伦多的平均房价达到或接近百万级水平。这位仁兄接着说，当时他没把这预测当回事儿，到了今天，他越来越觉得多伦多房市正一步一实现这个预言。所以他也有些慌了神儿，开始到处找房。由于没有在近几年对于房产市场有过准确的判断，这位朋友到处碰壁，因为他能够买得起的物业已经普遍是下游市场的破落老宅。

早在去年末，我写过一篇《房产地产市场的无规律性和其特有的内在循环定律》的连续刊载的文章。这里引用一段当时的文字：“我们仍然处于衰退的某个阶段。可是这种衰退究竟何时停止，我们无法预测。但是有一点可以肯定，房产的价格仍然会一路上扬，那些做壁上观的看客可能失去这次衰退期大好的购房机会，在下次快速上涨的阶段由于房产价格已经被极大地抬高，而无力购房。随著加拿大整个经济形势的不确定性和南边美国经济的一蹶不振，多伦多的房产市场将出现一个两极分化的趋势。 ”虽然上周加拿大移民局发布了最新的移民配额限制，但是这对于已经移民和正在办理移民的投资者来讲，反而是一个天大的好消息，因为同他们竞争的人数变少了，这批人将会是主宰高端市场的生力军。

我的一位客户在今年初的时候判断市场将会在5，6月份大幅回调。他当时询问我的个人意见。我告诉他从市场的动态和信息来看这似乎是不可能的。半年后，他见到我之后神情黯然地说道，本来攒的首期购买一个地区的独立屋，现在只能买半独立了。说完，这位朋友试探地问道，Michael你看这房市什么时候跌呀？我当时只有苦笑，无法回答这位朋友的问题。我想许多还在观望，或没看清问题实质的朋友也会问房产经纪同样的问题。我个人认为，所有希望预见多伦多房产市场未来走势的朋友应当抛弃局部的房产评估办法和预测手段。

那么什么是正确的看待市场的眼光呢？我认为当今是一个全球化的市场经济，或是一个富了更富，穷了更穷的时代。垄断正在以惊人的速度吞噬着包括房产市场的全球经济。如果我们还在一味地计算租售比，工资房价比率或者个人债务比率，我们可能会将自己的眼光局限在一个区域化的狭窄范围之内。试想，如果我们还在拿上述计算工具作为多伦多房市预测指数，那么，温哥华的房价早就应当应声而落了。可是，那里的价格不跌反升。这背后的故事其实大有深意。包括央行在内的各大预测机构几乎一致警告，来自世界各地的特别是亚洲的资金正在蜂拥而至，我们正在面临新的一波投资浪潮。由于加拿大地产的稳健和低价位的特殊性，造成了温哥华近十年的疯狂上扬。但是，资金是向低处流动的。特别是我所提到过的投资多普勒效应，未来多伦多将是风起云涌的投资热点地区。对此还没有准备好的朋友，应当以大视野来看待当今的卖家市场。因为，土地是有限的资源，面对众多的买家，有限的资源只能分配给出钱最多的投资者。这是一个不灭的定律。

举一个最近的实例。我的一位客户在一年多前购买了位于Victoria Park 和Sheppard的一处后复式半独立屋。当时的成交价是47万。时至今日，另外一套半独立后复式物业以将近58万成交。这两个房产几乎没有任何区别。我客户购买的物业还处于内街，条件应当更优越。在这6到8个月之内，好地区的均价上升到了惊人的幅度。可是从多伦多整体来看，均价仍然偏低。我们的平均价格仍然低于50万。这对一个世界级的城市来讲，是根本不能匹配的。这就是为什么CMHC在大讲房市的时候，总是附带一句：现在加拿大的市场价格还是适中的。这样一句羞羞答答的结束语。

从这些林林总总的实际交易记录，我们看到了什么呢？是房市即将下跌？还是在今年7到8月份经过正常的喘息后再上一个台阶呢？我个人认为市场价格下跌的情况除非出现大的动荡，基本不可能出现。继续大幅上升是有这个需求的。但是，由于1到6月份学区房产的抢夺战已经到了一个段落，从9月份开始新的一轮市场价格将会是温和上升的阶段。如果央行的利率政策没有大的变化，中国继续打压房市的情况持续下去的话，不排除新的一波价格上扬趋势的产生。这将为来年市场调整做准备。

作为买家我们如何应对这样一个市场环境呢？老调重弹，还是要选择一个成熟的有实战谈判经验，对于市场价格心中有数的经纪。地产谈判其实就像万花筒，你和经纪人就在操控你所看到的谈判过程。

举个例子，今年初的时候，我的一位客人看中了位于Pharmacy和Huntingwood 的一处4卧室的独立屋。屋主是西人。装修绝对精湛。仅仅是主卧室就有32平方米。说句实话，这家屋内的主卧套间内的浴室就有一般独立屋厨房那样大的面积。按摩浴缸，360°淋浴设备，天窗以及洗手盆都做得美轮美奂。当时连我都有些陶醉其中的感觉。据后来卖家经纪告诉我，在开盘后短短2个多小时之内，就有将近20个经纪人带客人看过此处物业。令人沮丧的是，卖家将会在一周之后收单。因为他们全家将要去加州赌城游玩。在严峻的竞争条件下，我的买家同我配合，说服卖家经纪，物业开盘当天晚上谈判，经过4个小时艰苦的斗智斗勇，我的客人最终拿下这栋物业。看看现在这个地区的价格，我的客人在3个月内轻松赚进4万差价。在这里也要感谢卖家经纪的全力配合，没有他的专业技巧，这样的抢单情况不会以我单刀赴会作为结束的。至于说当时谈判的技巧，和说服办法，有兴趣的朋友可以来电询问。

Michael Wang拥有美国硕士学位, 美加两地十余年房地产买卖，投资和物业管理经验，熟悉多伦多各个社区的地产走势和人文环境。Michael以其独到的见解和分析，帮助了许多购房者和地产投资人，是许多媒体报刊的长年地产专栏撰稿人，经常举办地产投资讲座和周末集体看房活动。联系电话：（416 ）893 – 2060

7月3日（周日）2点到5点，天下地产将举办丽姿伍德豪宅开发小区看房活动。7月10日（周日），天下地产将举办独立屋/半独立屋看房活动, 第一时间把握房产走势。报名电话：416/491-6660。