“听说利率要涨，房价会不会下跌？”最近笔者接到很多朋友类似的电话和电邮咨询。是否要现在买房，并不是整体经济状况以及利率决定的，而是自己的需求决定的。如果利率涨了，房价没跌，岂不是错过了买房的时机？

2010年6月至9月央行连续3次加息，加拿大的房价不降反升，只是成交量减少了。如果2010年初潜在购房者存在侥幸心理等着加息后房价下跌，等到今天，至少要多付近6%的代价。到底利率与房价是什么关系？该不该现在买房呢？

美国的一位经济学家将利率和房价走势做了一定的关联，美国1970年至2006年间，79年至87年，以及90年至98年，是明显的利率与房价相关时期。2002年至2006年利率平稳时期，房价有涨有跌。美国人结论简单明确：利率持续上涨，房价会随之下跌；利率持续下跌，会刺激房价上涨；利率保持平稳，房价根据供求关系涨跌不定。

从加拿大的情况来看，利率涨跌并不是房价起伏的主要因素，就业率和利率的共同作用才会对房价产生比较明显的影响。2010年央行连续三次加息的同时，加拿大的就业率明显好转，虽然成交量下滑，房价没有出现下跌。2008年经济衰退之前，加拿大利率和就业率齐升，推动房价不断创出新高；衰退开始之后，利率下降但就业率升高，房价暴跌12%。利率持续下降的情况下，房价在2008年6月即出现反弹。

因此，只看利率，根本无法判断地产市场走势。另外，加拿大的移民速度和数量对房价起着决定性的影响。2010年和2011年加拿大地产交易的主力军就是新移民。如果加拿大移民政策没有根本性的改变，房屋需求依然会比较大。因此，笔者认为，需求是决定房价的主要因素，只要需求不减，即使加息，对房屋价格的影响也不大。

最近有些“专家”断言，加拿大房价有泡沫，而且认为目前的房价被高估了25%。如果这种说法成立，按照加拿大目前房屋平均价34.7万计算，应该下跌8.6万才算合理，这意味着加拿大的平均房价应该在26.1万左右。这种事可能发生吗？以多伦多为例，从今年2月开始，二手房供应量始终低于去年同期，而需求却不见减少。同时，就业率稳步好转，通胀水平有所抬头。种种数据显示，加拿大地产市场没有出现突然转向的动因。

《多伦多星报》的一篇文章试图探讨房价纠正问题，题目为Housing correction coming：Sharp or slow？一位读者在其后的评论中写道“类似的报道和预测，我在2004年时也看到过，房价果然出现调整了，但那是4年后的2008年。”，房价走势基本符合当初的预测：稳中有升。然而，CMHC的预测是基于利率不断上涨的情况下做出的，2010年CMHC对利率走势的预测，现在加拿大按揭贷款5年期固定利率应该是7.5%；3年期利率6.75%，可实际情况是：5年利率5.54%，3年利率4.35%，远远低于预测的水平。

由此可见，加拿大按揭贷款利率仍处于低水平。笔者始终认为，买房自住最好的时机就是“早买”，无论利率和房价涨跌。住进自己房子的那一天就是停止付房租的日子，不再为房东打工。如果你的年收入有1/3交给了税务局，税后收入25%交给了房东，那么你一年中正好有50%的时间是在为税局和房东打工。期待房价下跌的消费者很少能买到称心如意的房子，房价下跌，房源就会减少，可选择余地少；如果房价持续下跌，无论你什么时候买，买到手之后就是贬值，又怎么会称心呢？除非是刚刚好抄底。如果加拿大就业率继续转好，很有可能出现利率和房价同时上涨的局面。

作者：王红雨加拿大房屋贷款专家电话：416-880-5089