TD银行的一份房价预计报告，让盼望房价下跌的持币代购者眼前一亮。但本周央行再次宣布维持隔夜利率1%不变，让很多消费者顿生疑虑：低利率的情况下，房价下跌的动因是什么？房价真的会被“专家”警告地“吓”跌吗？还要不要观望，等待TD专家预计的在两年内下跌10%之后再买？

先来做一个简单的计算：去年年底加拿大平均房价34.7万，两年内下跌10%，即，3.47万元，等待两年后再买房，期间支付的租金(假设每月租金$1500)约为3.6万元。痴痴地等待房价下跌是不明智的。

笔者仔细阅读了TD的房价预测报告和CMHC房价预测报告，发现两份报告所用的数据不同，得出的结论迥异。对于普通消费者来说，非常希望看到一篇公正客观，有理有据，起码不是“忽悠”读者的文章，让大家在判断该不该买房这个问题能够做出清醒和独立的结论。

从各类媒体上的分析、调查报告和文章来看，基本上2至3个月就会有人跑出来预测房价下跌，如果有人发表意见说房价还会涨，就会被扣上“忽悠人买房”的帽子。从实际情况来看，加拿大的房价从2009年5月至今始终处于上升通道。期间警告“泡沫破裂”，“房价下跌”的所有预测都已经落空了。各种警告，都可以看作是“忽悠人不买房”。

2010年6月至9月，央行连续三次加息，最优惠利率P从2.25%升至3%，房价不降反升，但成交量萎缩。进入2011年后，由于供应量不足，房价持续上涨，致使本地人负债率升高，购买力下降，但就业率的恢复，以及新移民的涌入把房价维持在了较高水平。利率持续上涨，一定会抑制房价，但连续涨3个月，再持续10个月不变，则无法起到影响房价的作用，即，利率平稳他期，房价由供需决定。供需双方的主要数据则是新屋开工率，净移民数量，以及失业率。CMHC的加拿大地产市场展望报告，提供了详实的数据来分析房屋供求状况，并对房屋价格走势作出了可观的判断。

2011年第二季度，CMHC加拿大地产市场展望报告的主要内容和结论如下：

新房开工量：自2010年达到最高峰189，930套以来，2011年新房开工率恢复平稳，预计2011年新房开工量179，500套，2012年185300套。

二手房成交量：2011年45.2万套，2012年46.1万套。由于按揭贷款政策收紧，2011年下半年成交量将比上半年减少。但今明两年成交量都会比2010年的44.6万套高。

二手房房价：稳中有升，2011年平均价36.13万元，2012年36.42万元，均高于2010年第四季度的34.2万元。

贷款利率：预计2011年四季度，央行利率以及短期固定利率会升高，但依然处于历史较低水平。2011年全年利率较平稳，2012年温和上涨；2011年一年期固定利率3.1-3.5%，三年和五年利率4.1-5.6%；2012年一年期固定利率3.4-4.3%，三年和五年利率4.2-6.3%。

移民数量：2010年净移民244，644人，2011年预计268，000，2012年将高达276，500。

就业率：就业状况将明显改善，2011年就业率预计回升1.6%，失业率降至7.6%；2012年增加1.7%，失业率降至7.2%。

**CMHC2011年第二季度房地产市场展望报告中，影响房价的主要因素及发展趋势列表如下：

**按揭贷款利率

预计央行将在2011年第四季度开始加息，但浮动利率和短期固定利率依然维持在较低水平，对房地产市场起到积极的支撑作用。

**就业

就业增加的动因从临时工(part-time job)逐渐转为全职工作，就业状况出现结构性的好转。持续恢复的就业状况将对房地产市场的发展起到积极作用。

**收入

2010年以来，随着经济的逐步复苏，加拿大人的收入逐渐提高，2011年和2012年家庭收入将进一步提高，收入状况的好转将对地产市场产生积极影响。

**(净流入)移民

就业市场的好转将吸引更多新移民登陆。2011年和2012年是新移民登陆的高峰。新移民将对加拿大房产市场将产生积极和重要的影响。

**人口自然增长

出生率偏低是影响加拿大人口增长的主要因素，从长远来看，对加拿大地产有着负面影响。

**二手房市场

自从去年7月以来，房地产市场基本属于卖方市场，二手房房源不足。2011年和2012年的大部分时间里，市场基本处于供求平衡的局面。

**空置率

移民潮带来的租房需求，将被新建公寓楼的交付使用所吸收。加拿大中心城市的出租率将在今后两年保持稳定。

**法规

财政部对按揭贷款政策的影响对房产市场产生的效果是负面的。近两年收紧的贷款政策使很多消费者推迟了买房计划，或被迫选择较廉价的住房。
央行在宣布保持利率不变的情况下，强烈暗示将有可能在第四季度加息，从而导致了加元汇率急升。提醒消费者注意的是：央行是否加息，并不是能够左右房产价格的唯一因素，就业率，以及新移民的住房需求将对房价走势产生重要影响。预测房价在两年内下降10%说法依据不足，如果真的下降10%，也不值得再花两年时间来等待。个人建议：早买，为上策。

作者：王红雨加拿大房屋贷款专家电话：416-880-5089