如果你问一个会计师，有没有办法把资产负债表上的负债做成资产？答案通常是不行，把资产做成负债以减低应纳税额的办法倒是有很多。亚洲金融风暴和美国金融海啸曾经让很多有资产的人变成了负资产，但这只是数字游戏，不卖房子的话过几年就又变成正的了，香港现在的楼价比亚洲金融风暴之前最高的时候还高。

所以判断一个企业的财务状况，资产负债表已经是很OUT的工具了，做财务的人都知道里边有水份，人家现在研究的是现金流量表。对做生意的人来说，现金流比资产更重要，中国很多房产开发商就是靠现金流来“空手套白狼”的：先靠关系以少量资金把地皮从政府手里拿下来，再以地皮作抵押向银行贷款获取营运资金，同时把工程发包给有带资承建能力的承建商，做一个样板房出来先卖楼花，然后等卖楼花的资金回笼以后才支付工程款、偿还银行贷款、向政府缴纳地价款。

使这个游戏得以正常运作的是资金链，所以我们经常听到某某开发商因资金链断裂而关门大吉的消息。真要研究人家的资产负债表，未必就是资不抵债；真正资不抵债的企业，未必就需要申请破产。很多濒临破产的企业都会想尽办法债务重组，只要能延缓债务的偿还期限，修复资金链，它们就能生存下来，然后再想办法把资产负债表做得更漂亮，再去贷更多的款，做更大的买卖，挣更多的钱。

所以债务重组很有用。在加拿大有很多财务机构和财务顾问给客户提供债务重组的服务，他们的客户可不是房产开发商，而是那些因借债过度又无力偿还的个人，通常是一些没有储蓄、过度消费、被信用卡公司追账的潦倒之人。这是一个很大的市场，别忘了这是加拿大，其实只有我们华人才把储蓄当回事，西方国家大部分人都没有储蓄的概念，银行有些帮助客户储蓄的办法有时候让新来的中国移民忍俊不禁。

但是债务重组只是让债权人适当让步，免除一部分债务，延缓债务的偿还期限，帮债务人修复断裂的资金链，使他们的基本生活不至于受影响。财务机构也不是做慈善，只是有偿提供短期资金和偿还计划，让那些缺乏自制力的人被动储蓄，从而逐渐还清债务。也许财务顾问会帮你去跟你的债权人讨价还价，减轻一些负担，但是债务重组并不能消除债务，更不能把债务变成资产，

那到底有没有办法把债务变成资产？真正的答案是：有。对企业而言，他们可以说服债权人把债权变成股权，负债变成股东权益，继续营运，营运收益积累到一定程度再回购股权，或者营运不良到最后由债权人承担破产损失。这其实也是商业企业债务重组的一种方式，但这只适合于企业，对个人来说行不通，你总不能跟你的债主说我卖我自己给你，等我挣到钱了再赎回来。

但是如果你的债务源于购买房产，那就另当别论。只要有眼光和胆量，这项债务很容易能够转化成资产。投资具备升值潜力的房产，或自住或出租，遇到好的出售时机再变现，原来的首付有可能翻一倍不止。不需要财务顾问，也不用想各种法子强迫自己储蓄，只需要有首付和按期还贷的准备就可以。没有首付，有融资知识会借首付也可以。

而且不用担心资金链的风险。银行除了提供按揭贷款以外，还提供房产净值贷款。房产净值贷款用的是房子的市场评估价值，随着房价的上涨，净值越来越大，你能够申请的贷款信用额度就越大，有了这个净值信用额度的资金储备，还需要担心资金链会断掉吗？

传统的理财建议包括尽量避免债务，这种观点其实已经很落后了，应该说有积极作用的借债是有益的。对不同的人来说，什么是积极的借债也有所不同，学生贷款、创业资金贷款、未婚女士透支信用卡来包装自己出席上流人士的活动，都是对前途有帮助的借债投资，当然，在种种借债投资方式当中，贷款买房可能是最安全、成功率最高的借债投资，所以如果是买房子，“举债度日”的生活方式不应该被否定。

作者：土旺（全职地产投资人）
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