最近，多伦多星报载文讨论加拿大组合按揭贷款的利弊，标题是Buyer beware: A collateral mortgage can inflict collateral damage on you，有中文免费报纸直译了这篇文章。笔者看了中文稿之后觉得汗流浃背，骨鲠在喉。

无论如何，加拿大的华人有权利知道，在加拿大，按揭贷款从抵押注册方式上可以分两种：常规按揭贷款（conventional mortgage）和组合按揭贷款（collateral mortgage）。按照加拿大消费者保护的相关规定，商业银行没有法律上的责任向客户解释的贷款是如何注册的，这两种注册方式对消费者有什么影响，原因是，这里面的法律问题太多，最好是留给律师去解释，毕竟购房者付了律师费。

按揭贷款的抵押物是借款人的房产，在加拿大，房产抵押注册时通常有两种方式“collateral charge”和“conventional charge”。前者被称之为“组合按揭抵押（贷款）”，后者称之为“常规按揭抵押（贷款）”。所谓“组合”是指在这种注册方式下登记的按揭贷款，银行可以按照借款人的需要增加贷款金额；也可以将贷款分为不同贷款期限的信用额度、浮动利率、固定利率等N个组合式的按揭贷款。

如此方便，为什么不是所有银行都使用这种方式？让我们来看看与之对应的“常规”按揭，这类贷款的抵押注册方式与前者不同，允许借款人在不同的银行间以“assignment让渡”的方式“转贷款（switch/transfer），而不需要律师费。两类注册方式不同的按揭贷款特性对比如下：

**组合按揭贷款

不可以不同银行间转让（switch/transfer），在同一银行增加贷款金额无需再注册和再抵押，可以实行按揭贷款与房屋净值额度组合以及不同期限或性质（浮动/固定）的按揭贷款组合，更换银行则需额外支付律师费。

**常规按揭贷款

可以在不同银行间转让（switch/transfer），在同一银行增加贷款金额需要再注册和再抵押，不可以实行按揭贷款与房屋净值额度组合以及不同期限或性质（浮动/固定）的按揭贷款组合，更换银行（switch/transfer）无需额外支付律师费，再贷款（refinance）的情况下有法律费用。

显而易见，“组合按揭贷款”对银行留住客户非常有利，如果借款人希望在房产增值后，从该银行借出更多贷款，可以节省再次注册抵押的法律费用，同时也可以利用此贷款的可组合性，将大笔贷款分成若干笔利率和期限不同的贷款，从而分散利率风险，还可以通过房屋净值额度，充分利用房屋净资产。

此类贷款的排他性也是非常突出的一个特点，贷款到期后，借款人需要考虑是否值得支付律师费换到其他银行，以安省为例，此项律师费用大致为600-800加元，这个不高不低门槛多少会挡住一些四处打探“最低利率”的rate shopper走出原来贷款银行的大门。

笔者常接到客户的询问“我在ABC银行的贷款要到期了，想问问你们银行能给什么利率？”对于这种问题，我通常都问一下“你在ABC银行做的是collateral mortgage还是conventional mortgage？”迄今为止，没有一个人能回答自己的贷款到底是如何注册的。于是，笔者会换一个问题“你的按揭贷款是否与房屋净值额度混合在一起？”有些朋友居然连这个问题也回答不出来。如果你的律师在贷款时没有给你解释注册方式，借款人可以自己看一下原来的贷款文件，看有没有“collateral mortgage”的字样，假如找不到，可以将贷款文件带给专业人士，帮助解释。

笔者之所以询问这两个问题，主要是因为，借款人不了解，注册抵押性质的不同，换银行的成本就不同。绝大多数消费者认为到期后，没有任何成本就可以转到其他银行，其实不然，如果是“组合按揭贷款”，就不能转银行，如果要换银行，需要有律师介入，因此有律师费。律师费的通常会抵消不同银行将利率的差别。如果不搞清自己的贷款在换银行时有哪些费用，就到处打电话询价，是徒劳无意的。

按揭贷款和房屋净值额度组合的贷款都是“组合按揭贷款”；贷款文件上注明是“collateral mortgage”也是“组合按揭贷款”，建议消费者拿起电话询问“最低利率”时，自己先搞清有多少成本，值不值得换银行。30万元的按揭贷款，还款期25年，贷款期5年的浮动封闭式按揭贷款，利率P-0.7%和P-07.5%之间，5年的利息支出相差708元，如果原贷款是“组合按揭贷款”，显然借款人根本没有必要shop around。

多伦多星报的原文，观点比较偏颇，历数了组合按揭贷款的缺点，其中多半涉及法律问题，而组合按揭贷款的优势却提及甚少。最后的观点，引用了贷款经纪的个人看法：“借钱给消费者，而不通过口头或书面的方式充分披露其后果是不对的。建议监管当局介入此事并立刻制止。”不知道这位专业人士想让监管当局如何约束商业银行，信息披露到什么程度，立刻制止些什么。加拿大可以提供组合按揭贷款的都是大银行，其中RBC皇家银行，BMO满地可银行，CIBC帝国商业银行均不接受贷款经纪代理业务。

加拿大有些银行可以让消费者自己来选择组合按揭还是常规按揭。例如，RBC和BMO。有些银行则只有一种抵押注册方式，例如，TD银行。从2010年10月18日起，房产抵押给TD银行的消费者，按揭贷款的注册方式全部是组合按揭贷款注册方式。

由于观点不同，笔者本不想对原文的内容作评论或解释，但是看到翻译成中文后，原文内容已变得面目全非，所以觉得还是有必要把正确的信息传递给华人社区。原文中有一句话，我没有读懂“A collateral mortgage has as its primary security a promissory note or loan agreement and as “backup,” a collateral security…”，但我知道，翻译成“附带抵押具有较高的安全性…”肯定是不对的，因为这里的“security”指的是“抵押品”，而不是“安全性”；这里的“collateral mortgage”指的是组合按揭贷款，而不是“附带抵押”。

作者：王红雨加拿大房贷专家电话：416-880-5089