在加拿大，提到房屋贷款方式，简而言之，就只有浮动和固定两种。一直以来，总是能听到人们对浮动利率，固定利率随意地评头品足。有人说浮动好，有人说固定好，有人说，两个都不错。而片面强调浮动利息好的人似乎占多数。那么，作为实际用户的您，到底选择哪个更有优势呢?

首先，让我们简单比较一下浮动利率与固定利率。

浮动利率(Variable)：简单讲，就是您的房屋贷款利息跟随中央银行利息例会公布的，各金融机构参照执行的一个统一基本利率(英文叫做 Prime)，上下浮动。当然，金融机构会在这个基础上减让一定比例。例如当前Prime是5.75%，银行给您的利息一般会是5%左右。当然，浮动计划又一定要分清全开放期(Variable Open)还是半开放期(Variable Close)的区别，因为涉及提前还清贷款或转移银行是否罚款这一至关重要的问题，等会我会分析到。

固定利率(Fix)：就是说您的贷款利息可以在一定年限内固定不动。市场上通常会有从6个月到10年不同期限的品种。例如今天的4年期固定利息是5.39%。客户在捕捉到低息时固定下来 ，就不用再担心利息上升。如果阁下不想为将来利率走势而操心，避免生活在利率上升的恐惧之中，固定利率就比较适合您。只是要注意，您一定要确定所选择的固定利息真正是低的。建议您最好找房贷专家咨询一下。

其次，让我们看看浮动期又有那些应该注意的呢？

浮动期实际有几个品种，例如：

全开放期Mortgage (Variable Open)： 利息随银行基本利率(Prime)浮动，一般复式计利次数(Compound)为每月(Monthly)，随时可转移其他银行或直接还清无罚款。

半开放期Mortgage (Variable Close)： 利息随银行基本利息(Prime)浮动，复式计利次数(Compound)为半年，3年或5年内不可转移银行或还清，否则罚款2个月或3个月利息。

房屋抵押信贷 (Home Line of Credit)： 利息随银行基本利息(Prime)浮动，复式计利次数(Compound)为每日，转移其他银行需要重新花费1000元左右成本注册。

除去以上品种，金融机构为竞争市场的需要，近年又开发出一些其他品种，例如混合人寿保险，信用卡服务，投资等等，令大家眼花缭乱。但一定要注意的是，各银行和金融机构的利息其实大体上差不多，虽然广告语琳琅满目，但记住一句老话准没错-“从南京，到北京，买的没有卖的精!” 表面便宜的，不一定是最好的。

那么，作为实际用户的您，到底选择哪个更有优势呢？宏观的讲，使用浮动还是固定利息计划，完全应该按照当时的市场趋势决定。

如果大势是今后3到5年可能下降或低迷，在那个周期内持浮动式利息计划，可以避免锁定高利息的尴尬，首先，当利率下降时，更多的供款进入了本金。其次，您可以从容等待更低固定利息的到来，从而捕捉较低固定利息的机会。如果固定利息确实走到很低的位置，就应该当机立断，马上锁住。至于年限的选择，完全在乎您本来打算的还款计划，或者房屋的持有时间。

如果大势是今后3到5年明显可能上升，那么，盲目跟风，不问青红皂白，只根据过去几年的经验就打算长期持有浮动利息计划的人，其如意算盘就会打错。因为当利率上升趋势时，较少的供款进入本金，大部分供款会进入利息。简单的利用过去走势的平均值说服自己使用浮动而放弃琐定的说法和做法都是不大稳妥的。比较聪明的做法应该是，向房贷专家 做个详细咨询，而后积极寻找固定利息，适时锁定，减少风险和成本。

微观的讲，即使在选择了固定或浮动之后，也要慎重考虑一些细节如：
1固定期的最佳使用年限
2浮动期转移到固定期的约束
3提前还款和转移银行的诸多限制
4利息的计算方式和使用该计划的附带成本等等

遗憾的是，顾客在很多情况下得不到来自金融机构方面或所选择的贷款信贷员的正确的市场预测分析。其原因可能是多方面的，例如有的服务人员知识或经验不足，有的可能是代理的贷款银行有限，无论任何原因 都有可能令客户被一些浮动计划套牢。

有趣的是，由于各种各样的原因，实践当中，很多人会仅仅注意到贷款利息报价的高低，而忽视这些品种的性质，附带条件和其他重要的合约细节，导致使用几年后才发现一些贷款品种利息明低实高，实际上更浪费成本。

**申请房屋贷款应避免的五大致命错误

1、忽视信用评估报告

建立良好信用是获得优惠贷款利率的有利因素，然而许多购屋者在申请房贷前，往往忘了检视自己的信用评估报告。即便个人财务状况再怎么良好，也不要预设立场地认为自己的信用纪录毫无问题。

怎么说呢？因为根据公共利率研究机构U.S. PIRG在2004年的报告，每四个人的信评报告中，就有一人被发现严重的过失。而这样的过失将降低你的信用评等。

2、过度借贷

有些买家误以为只要贷方愿意提供资金，便可以无上限的提出借贷。毕竟符合贷款资格，并不代表这项方案能给你最大利益。如果原先你对于每个月的房租已感到 苦不堪言，而贷方提供你的贷款，会要你每月付上高的款项，这代表你应该严肃思考，这笔贷款会对你财务状况造成什么影响。

3、转换工作频率过高

如果你转换工作的频率太高，在贷方眼中，你就像你的工作纪录一样摇摆不定。更重要的是，要避免在等待贷款核准时换工作。如果换工作势在必行，务必要谋求待遇比现在更好的职位。

4、减少信用卡的使用

偿还信用卡账单对于良好的金钱管理是相当重要的，但是在申请贷款时，关闭信用卡账户却非明智之举。事实上，减少使用信用卡即是减少信用的累积，这对您的信用评等有害无益。

5、不善加利用房屋净值贷款(HELOC)

如果你已拥有一栋房子，并且可采用它的房屋净值贷款，在购置新屋前没事别使用它。因为必要时，可以做为补足新屋头款等相关用途。