前段时间，窦青云听到一个令人扼腕叹息的消息-一个投资移民吴先生，两年前在北约克一个名校区内买了一栋House，当时正是2010年房价快速上涨时期，买的时候连他一起有8个人抢Offer，在经纪的劝说下，他去掉了前期的验房、贷款等条件，在众多的报价中杀出重围，抢到了如愿的房子。女儿也进了那个名牌高中。如今女儿因为成绩优异，接到了多大工程系的Offer，今年夏天就能入学U of T。

名校区的房子完成了它的使命，吴先生夫妇就准备搬到房子更大更舒适，环境更好的Richmond Hill区去。按照帮他买房、现在仍然打算帮他卖房的地产经纪估算，目前他这套3200尺、有一个漂亮的后院的的房子卖出去，可以赚到15万元左右。
接下来当然就是上MLS，Open House，接Offer。一位刚刚从中国过来的投资移民出价最高，让吴先生很满意，因为如果成交，他们竟然可以赚到近20万！

一切都是那么的完美。但接下来情况急转直下。

这位理想的买家也是一位理想主义者。他坚持不去掉相关的条件。并且在他的经纪建议下要求进行房屋环境评估。这有什么问题呢？看在对方出价爽快的份上，吴先生并没有多想就答应了。这么漂亮的房子和花园，会有什么环境问题？结果却大大出乎所有人的意料。买方请来的环境检测师，在他家后园的花园地下2米左右深度，发现了一只旧油罐。原来这栋翻新过的房子，在多年前是烧油取暖的。改成用气取暖以后，不知道哪一任房东图省事省钱，竟然没有把油罐挖出来，就让它留在了地下。

多年前，这个油罐经过无数次加拿大天寒地冻的季节变换，开始出现渗漏，四溢的柴油开始对周围的地下土造成了严重的污染。这是必须向政府环监部门汇报，而且必须进行严格检测和处理的。详细的检测和处理方法，我要在下一期的《环保评估报告第一、第二和第三阶段》中介绍。《ENVIRONMENTAL SITE ASSESSMENT – ESA (Assessment, Soil Test, Ground Water Test, Contamination Clean-Up) 》。

这让吴先生一家叫苦不迭，因为根据环境监测师的估计，请政府部门过来检测，出具报告，请有资格的环境施工队伍来取出油罐，把后院受污染的土全部换掉。污染范围小则只是自家后院的三到四米深，范围大的可能还要把左右邻居家后院的土全部换掉，因为油的渗透会随着雪水消融或雨水渗透到四面八方。初步估算，这项环境改善工程，少则至少花费10万元、多则要到20万元左右！显然，吴先生当时买房时的一时大意，让今年春天的换房计划泡汤，而且在经济上即将遭受重大的损失，身心疲惫和沉重心理负担可想而知。

这个让人叹息的故事告诉我们，在购买一栋房屋的时候，环境监测是一项非常重要的前提条件。特别在大多地区的一些老区，尤其是商业物业，贷款银行要求对物业进行环境检测评估，应该是一个必要的前提条件。

为了让大家对房屋的环境检测有一个初步的了解，窦青云在这里向大家介绍这方面的相关知识。

**房屋检测的相关法律知识

国际上对于房屋环境检测的定义，是指商业地产或民用地产有可能引起正面或负面影响综合环境因素，进行一系列的科学检测，与既定的一套环境指标相比对，并这套房屋对周边环境的影响进行相关测评，最后得出的一份完整结论。

这个检测和结论的做出，必须由有政府认证的环境监测持证人员进行，所有的报告形成必须到政府部门备案或批准。由于人们对于环境污染问题给予越来越多的关注，也由于加拿大的生态环境受到日益发展的工业和商业活动影响而日益恶化，持证环境检测人员在严格按照有关标准进行检测的同时，每年还必须进行相关的培训，及时汇总各地区的检测数据，以供政府相关部门建立健全丰富的环境监测数据库。

对于消费者来说，环境影响的检测范围到底有多大，可能是一个有争议的话题。根据房屋所在的区域不同，可能检测的范围就有大小之分。比如，交通繁忙的主大街的房子、油站工厂旁的物业、人群密集区的房子的检测范围，就跟其它位置的房子范围有所扩大。客户必须尊重环境检测师的意见，对自己要购买物业的周边环境情况有一个透彻的了解。

一些华人在购买房屋，特别是在购买商业地产的时候，不仅对环境检测这项工作容易引起忽视，而且对发现环境污染后产生的处置费用会得省就省。在这方面，如果你的地产经纪有这方面的相关经验，他会告诉你如何进行有效而满意的环境检测和事后处置。

专业程度高、特别是商业地产经纪都会根据经验，对环境检测等情况向自己的顾客专门提醒，以确保己方客户的利益，提前避免出现前文吴先生遇到的难题。

**加拿大环境检测相关法律依据

加拿大环境评估法（CEAA）――是依据联邦环境评估局（EA）于1995年开始起草，对房屋环境检测具有指导和依据效应的法律。2003年10月30日这项法律正式生效。 加拿大各地的环境评估局，是各地唯一的环境检测审查和评估合法单位。
特别要提醒注意的是，目前很多华人移民都喜欢买地建新房，或拆掉旧房重建新房。那么就要密切与政府的环境监测部门保持联系，及时请他们对相关过程进行评估和报批。在建筑过程中因为错过环境检测手续，最后不达标而返工的情况时有发生。导致时间和资金都遭受不必要的损失。

加拿大GB Tool评价系统――这是加拿大参加国际绿色建筑挑战系统(Green Building Challenge)而制定的一套环境评估指标。是由加拿大自然资源部 (Natural Resources Canada) 发起并领导。目前共有19个国家使用的一种评价方法，用以评价建筑的环境性能。评估范围包括新建和改建翻新建筑，评估手册包括总论，办公建筑，学校建筑，集群住宅和独立住宅等。

这套评价的标准共分8个部分：环境的可持续发展指标；资源消耗；环境负荷；室内空气质量；可维护性；经济性；运行管理和术语表。其评价操作系统称为GB Tool，采用的是评分制。

ATHENA环境决策评估软件――这是加拿大可持续发展材料研究院（Athena Sustainable Materials Institute）开发的一个决策支持软件，其主要功能是为设计者提供高质量的环境数据，并为多种复杂环境方案的选择提供支持。这套系统对于新建房屋的人来说，非常具有指导意义。它对两个或更多的设计方案从最多6个方面（建筑物的节能、自然资源的使用、空气污染、水污染、温室气体效应和固体废弃物）的环境影响来进行比较，最后，使设计人员可以根据比较的结果，从中选取最佳的设计方案。

**窦青云对房屋环境检测的特别提醒

由于国情的不同，很多国内来的投资移民在投资房地产，特别是商业地产时，对环境检测问题容易忽视，对加拿大政府和民众环境问题的严肃性和关注度不够重视。实际上，在加拿大买卖物业的时候，环境检测不出问题则罢，一出问题往往就是大事，与其劳命伤财地做补救工作，还不如防患于未然，在有经验的商业或民用地产经纪的帮助下做好环境检测工作。

根据多年的经验，窦青云认为当遇到以下几种情况时，应该对环境检测问题特别的留心：
1、年代久远的商业地产或民用住宅。如同本文开头的例子，老房子由于水电器和材料用料等的不同，容易产生遗留的环境问题，比如石棉保温材料等。
2、市中心或老城区的商业和民用物业。这些物业的前身有可能是工厂、加油站或汽修厂等有污染的物业，正所谓的建在棕色土地（Brown Field）之上。
3、新建和改建的房子。一些新材料、未能通过环境评估的材料，比如带有微量元素幅射的大理石，有毒的石膏板等，都是引起健康问题的隐患。
4、处于空气污染区的地产。多伦多环境联盟（Toronto Environmental Alliance）曾近发布研究报告显示，多伦多部分地区环境污染严重，空气、水甚至泥土中都充斥着有毒物质，长期居住附近的市民会咳嗽，产生呼吸道疾病，严重者会患上癌症。比如：怡陶碧谷－湖滨区 (Etobicoke－Lakeshore)、 士嘉堡红河（Scarborough Rouge River）等。环境学家警告称，仅怡陶碧谷－湖滨区地区的工厂，每年就会向空气中排放1300吨有毒化学物质，其中很多成分会致癌或引起呼吸道疾病。这些毒气主要来自工厂，如：制造业工厂、处理厂等。
5、临近马路和闹市，餐馆区。一些餐馆的油烟、车辆排放的废气、拥挤的人群和楼群造成的空气流动性差，都会造成区域性的高污染。
6、环境污染并不仅仅是人们通常理解的土地、空气或水质污染。其它的比如噪音污染、玻璃外墙造成的光污染、老式PPC水管的造成的自来水污染、工业电器造成的微波幅射污染都是我们应当注意的环境保护问题。

窦青云将在下一期介绍环保评估的检测和处理方法，《环保评估报告第一、第二和第三阶段：ENVIRONMENTAL SITE ASSESSMENT – ESA (Assessment, Soil Test, Ground Water Test, Contamination Clean-Up) 》。

作者：Peter Dou，窦青云
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