刚刚过去的4月份，大多伦多地区房价和成交量比去年同期上升和增加了8.5%和18%。房价泡沫论和加息警告声再起。在目前利率的基础上已经获得了贷款的消费者，如果银行日后加息，还能负担得起贷款吗？会不会出现个人破产或美国式的抛售房产拖垮整个经济的情况呢？低利率的时候贷款买房，你真的不怕加息吗？

2012年的春天来的特别早，打算首次购房和换房的朋友2月份就开始着手准备了。与去年春天不同的是，今年买房大军中，换房的人比例明显增加。一位房地产行业的前辈总结得好“5年前买房的人，经历了房产泡沫，又遭受了金融风暴洗礼，如今到了换房的时候。”笔者也是5年前买的第一套自住房，亲眼目睹了07年至今房价的起伏和利率的涨跌。说实在的，经历了2008金融海啸的人，对未来加息真的是无所畏惧。

5年前，多伦多的平均房价为35.2万元，五年期固定利率5.7%；P当时是6.25%，浮动利率5.35%，即P-0.9%。最近两年才开始关注房价和利率的朋友可能会很惊讶，房价这么低！？利率这么高？！是啊，再看看今天的房价和利率吧，多伦多平均房价51.7万，5年固定利率3.49%，P等于3%，浮动利率3.1%。。。5年前，利率这么高，会有人买房吗？答案是肯定的，近20年来，2007年是房屋成交量最高的一年。

以上这些数据，让持币观望的人很失望：即使利率升高也会有这么多人买房啊，那房价什么时候能降呢？从过去5年的情况来看，地产泡沫只出现在：股市和楼市同时上涨，由于纸面上的资产增值，导致消费者信心膨胀的时候，即，2007年7月至2008年9月。地产泡沫破裂之后，才会出现房价下跌，即，2008年12月至2009年5月。

政府通常最不能容忍的是，房价下跌，消费萎缩，因此2009年4月，加拿大央行将隔夜利率降至历史最低点，0.25%，并保持了长达14个月不加息，从而保证了加拿大房地产市场彻底反弹。如果是买房投资，那么只要不出现股市和楼市同时暴涨，那么就没有泡沫，投资应该是安全的。如果是自住，“早买”是唯一选择，期待房价下跌到5年前，看来是不现实的。

央行为什么总是提醒消费者注意个人债务的安全问题呢？这是一个有趣的问题，如果央行觉得房价过高，而且个人债务超过的家庭承受能力，就应该采取行动，而不是从2011年夏天开始不断预警而不采取任何措施。2010年10月至今，各类媒体几次三番分析认为央行会计息，17个月过去了，从未加息。再让我们来简单地分析一下加拿大人的债务问题。

以5年前35.2万房价为例，5.35%的利率来计算，如果贷款金额是房价的80%，还款期25年，则月供为$1694；目前的房价51.7万，贷款金额是房价的80%，利率3.1%，25年还款期，则每月月供为$1978，比5年前月供增加$284元。5年来，房产增值了46%，而月供却增长了17%。很显然，财富比债务增长的速度快2.7倍。这样的变化，会对加拿大的整体经济或是某个家庭产生灾难性的影响吗？答案很明显，加拿大消费者需要控制借贷，但良性的债务会带来的财富增长，不要贷款去旅游或赌博就好。

加息，是早晚的事，是正常的。加息之后，不会导致房价大幅回落，因为加拿大消费者的财务和心理承受能力已经经受住了金融海啸的洗礼，加拿大金融体系的保守和稳健更是举世闻名。趁目前的低利率换房和首次置业才是明智之选。

作者：王红雨加拿大房贷专家
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